Immobilier : les idées ne manquent pas pour taxer l’immobilier

Bon nombre d’économistes, de cercles de réflexion ou d’institution comme France stratégies, appelée encore Commissariat général à la stratégie et à la prospective (CGSP), institution rattachée au Premier ministre, ont pour objectif de concourir à la détermination des grandes orientations pour l’avenir de la nation et des objectifs à moyen et long termes de son développement économique, social, culturel et environnemental, ainsi qu’à la préparation des réformes. Dans ce giron, on trouve aussi Terra Nova, l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), ou encore Thomas Piketty, économiste, qui émettent des idées et suggèrent de remédier à la fiscalité de la pierre.

Taxer les loyers fictifs
La proposition de «loyer implicite ou loyer fictif», dont bénéficient les propriétaires occupants, fait des émules depuis plusieurs années, partant du principe que la résidence principale serait délaissée par la fiscalité. Tous reviennent sur l’idée de taxer les loyers fictifs ou implicites. Une idée selon laquelle être propriétaire de sa résidence principale serait un avantage équivalent à se verser à soi-même le loyer que l’on paierait pour un logement comparable sur le marché locatif.
Ces loyers implicites seraient taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette mesure irait de pair avec la suppression de la taxe foncière. Cela impliquerait la déduction des charges d’entretien et des intérêts d’emprunts avec un plafond, de façon à ne pas pénaliser les propriétaires qui achètent leur résidence principale qui eux, en plus de rembourser leurs emprunts, devraient s’acquitter de la taxe foncière. Un impôt aussi lourd que celui payé par les ménages ayant fini de rembourser leur prêt.
Cette nouvelle taxation sur le simple usage d’un bien immobilier répond à une logique proche de celle de la taxe d’habitation. On pourrait imaginer que cette taxe vienne remplacer la taxe d’habitation. Cette proposition de «loyer fictif» suscite toujours de vives réactions de la part des propriétaires.
En revanche, de manière très officielle, l’Insee propose de s’emparer du concept pour établir certaines de ses statistiques. L’organisme explique que ce concept serait très utile pour rénover son approche du taux d’effort des ménages en matière de logement, afin de mieux comparer le poids des dépenses de logement entre propriétaires et locataires.

Taxer les résidences principales
Et si la taxe sur les loyers fictifs ne se fait pas, pourquoi ne pas taxer tout simplement les plus-values sur les ventes de résidence principale ? Bruno Le Maire a admis que la taxation des plus-values sur les résidences principales était une piste de travail à Bercy, mais seulement pour «les gros biens».
Alors que les délais pour parvenir à une exonération complète de cette taxation se sont allongés au fil du temps avec les gouvernements successifs pour les résidences secondaires ou locatives, de son côté, la résidence principale a toujours été épargnée et bénéficie d’une exonération totale. Ce principe bien ancré a pourtant été remis en question par Emmanuel Macron lui-même, lors d’une réunion publique dans le cadre du grand débat, fin janvier à Bourg-de-Péage, dans la Drôme. Un particulier lui suggérait de «réguler» les plus-values immobilières dans les zones les plus tendues.
Le président de la République a répondu qu’il s’agissait d’une «très bonne» idée. Mieux encore, citant les villes qui, comme Bordeaux, ont vu leurs prix flamber suite à l’arrivée du TGV, le chef de l’Etat a ajouté qu’il était favorable à l’idée d’autoriser les collectivités à imposer les plus-values immobilières, notamment pour les communes ayant bénéficié de gros investissements publics pour améliorer les infrastructures. Tout en précisant qu’il ne pouvait s’agir d’une politique fiscale nationale. Une situation qui déboucherait, pour des résidences principales comme pour des biens locatifs ou secondaires, sur une injustice en faveur de propriétaires qui n’ont pas travaillé pour ça.

Sanctionner les logements mal isolés
Un rapport parlementaire milite pour la création d’un bonus-malus sur la taxe foncière afin de taxer lourdement les logements les moins bien isolés. Les propriétaires s’inquiètent. Les membres de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) s’étaient opposés à cette idée de bonus-malus sur les logements : «l’Etat doit au contraire aider tous les propriétaires qui veulent se lancer dans des travaux de rénovation thermique, sans conditions de revenus».
François de Rugy a repris l’idée émise par Nicolas Hulot de sanctionner les propriétaires de logements mal isolés, estimant que les politiques incitatives ne sont pas suffisantes pour mener à bien la rénovation énergétique du parc immobilier. C’est sur cette idée que s’appuie le principe du bonus-malus pour les logements.
Cette taxe pourrait aussi s’appliquer sur les droits de mutation, en cas de revente du logement et être assortie d’une mesure encore plus coercitive : l’exclusion du marché locatif des biens immobiliers les moins performants du point de vue énergétique. Ce que les parlementaires appellent donner plein effet au «signal-prix» indispensable pour rentabiliser les investissements dans la transition écologique, soit placer la fiscalité environnementale au cœur de la réforme fiscale.
Plus précise et aussi plus radicale, une proposition émanant de deux députés, l’une de la majorité et l’autre du groupe socialiste, suggère d’interdire à la location les passoires thermiques à l’horizon 2020. Les critères de performance énergétique minimale figurent déjà parmi les caractéristiques de décence du logement autorisant sa mise en location. Et le rôle du diagnostic de performance énergétique (DPE) se renforcera, notamment à partir du 1^er janvier 2021, où il deviendra opposable. Les bailleurs comme les vendeurs engageront leur responsabilité contractuelle vis-à-vis du locataire ou de l’acquéreur. Si le diagnostic de performance énergétique est trompeur, ils pourront à leur tour se retourner contre leur bailleur ou vendeur.

Imposer le capital immobilier résidentiel
Matignon préconise de créer une nouvelle taxe immobilière en cas de stress sur les dettes publiques. Le think tank de Matignon propose d’instaurer un «impôt exceptionnel sur le capital immobilier résidentiel». Concrètement, l’Etat pourrait décider de devenir «copropriétaire de tous les terrains construits résidentiels». Les propriétaires seraient obligés de verser l’équivalent d’une rente immobilière correspondant à «la rémunération du droit d’occupation du sol». «Par exemple, si le prix du terrain correspond à la moitié du bien immobilier, et si l’Etat décidait de détenir un quart du terrain, un propriétaire qui tirait auparavant un revenu de 1 000 € en louant son logement devrait reverser à l’Etat 125 € au titre du droit d’occupation du sol, et il ne serait plus imposé que sur 875 € au titre de l’impôt sur le revenu», explique Fabrice Lenglart, commissaire général du gouvernement.
Si la mesure paraît quasi-confiscatoire, les auteurs de la note de France stratégie ont prévu un moyen de mieux faire passer la douloureuse : les contribuables pourraient ne pas avoir à payer cette nouvelle taxe tous les ans. L’Etat récupérerait alors l’argent dû au moment de la vente ou de la transmission à un héritier. Selon les experts, cette mesure permettrait de renforcer la crédibilité des Etats sur les marchés en améliorant leur bilan patrimonial, ce qui conduirait à baisser les taux d’intérêt. Mais aussi de faire porter l’effort de remboursement sur les ménages les plus aisés, qui détiennent bien souvent les terrains les plus valorisés.
Pour Fabrice Lenglart, «il s’agit seulement de lancer un débat prospectif à ce sujet : la consolidation budgétaire est nécessaire et elle va porter ses fruits, mais il faut explorer les solutions complémentaires». Pour les experts de France stratégie, celle-ci ne peut assainir les comptes des Etats que sur le long terme. En attendant, ces derniers restent vulnérables en cas de choc sur le marché.  La zone euro n’a donc pas d’autre choix selon eux : elle doit se préparer en amont à une telle éventualité. Puisque, pendant ces vingt dernières années, la dette publique n’a jamais cessé de progresser tandis que le patrimoine immobilier net des ménages augmentait encore plus vite, il suffirait, selon ces têtes pensantes, de ponctionner les propriétaires pour rétablir les finances publiques.