Un bail sécurisé doit être écrit et enregistré

À défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type départemental. Pour que le bail verbal soit soumis au statut du fermage, il est impératif que la surface exploitée dépasse un certain seuil minimum fixé par arrêté préfectoral, souvent normalisé à 50 ares.

En deçà de ce seuil, les parcelles exploitées sont soumises au bail «des petites parcelles» ce qui conduit à une non-application du statut du fermage au preneur en place (par exemple : pas de droit de préemption, pas de droit au renouvellement, loyer libre…). De même, les reprises des parcelles inférieures à ce seuil peuvent être reprises sans conditions particulières. En principe, un courrier recommandé envoyé six mois avant la reprise est suffisant.

Mais rien n’interdit d’établir un bail écrit sur les «petites parcelles», celles-ci seront soumises au statut du fermage. Ce qui permettra de sécuriser son exploitation et d’éviter que le propriétaire ne puisse la reprendre à tout moment, notamment si elle se situe dans une grande parcelle. Si c’est le cas, le bail écrit devient indispensable.

Intérêt du bail écrit

La signature d’un bail rural entre un bailleur et un fermier fait naître, pour chacune des parties, des droits et des obligations conformément au statut du fermage selon les articles L 411-1 et suivants du Code rural.

Le preneur doit payer au bailleur un loyer, appelé fermage, à une date fixée dans le contrat de bail, ainsi que le remboursement des taxes, bien souvent le 25 décembre de chaque année. Mais le contrat de bail peut prévoir une date différente. Le fermage est fixé en fonction des minimas et des maximas prévus par l’arrêté préfectoral fixant les valeurs locatives.

Le preneur doit effectuer les petites réparations (par exemple, l’entretien des clôtures), entretenir et exploiter personnellement le fonds loué suivant la destination prévue par le bail. Le preneur conduit l’exploitation du bien loué selon sa convenance. Toutefois, il doit préalablement, obtenir un accord du bailleur pour procéder à un changement de méthode culturale non prévu par le contrat de bail (par exemple, retournement des parcelles en herbe en terre labourables ou l’inverse). Le bail se renouvelle automatiquement tous les neuf ans au profit du preneur. De plus, il a le droit de percevoir une indemnité versée, à l’expiration du bail, par le bailleur, s’il a amélioré le fonds. 

En cas de vente par le bailleur, le preneur bénéficie d’un droit de préemption. Ainsi, il a le droit d’acheter les terres en priorité, sauf cas particuliers. Cet achat est réalisé à un taux réduit de 0,789 % (au lieu de 5,80 %) à la condition que la ou les parcelles soient exploitées depuis au moins deux ans. Le preneur en place devra s’engager à exploiter lesdites parcelles pendant une durée de cinq ans. Si ce n’est pas le cas, l’Administration l’imposera au taux plein en y ajoutant les pénalités afférentes. 

Le bailleur a l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur du fonds loué. Ce qui signifie, notamment, qu’il ne peut pas, pendant la durée du bail, modifier unilatéralement les conditions matérielles du bail. Il doit, en outre, prendre en charges les grosses réparations. Le bailleur bénéficie d’un droit de reprise, c’est-à-dire qu’il peut mettre un terme au bail rural, mais dans des conditions prévues par la loi : délai, procédure et motif.

L’écrit n’est pas un critère de validité du bail, mais constitue un élément de preuve. En effet, rédiger son bail permet de prouver l’existence de celui-ci, mais aussi de trouver un accord entre le bailleur et le preneur quant à sa durée, sa date de début, son échéance, son montant de loyer, son remboursement de taxes foncières…  Rédiger son bail est avant tout une preuve en faveur des deux parties et permet d’être transparent et d’éviter tout quiproquo.

Une fois rédigé

L’obligation d’enregistrer les baux écrits a été supprimée. Toutefois, l’enregistrement d’un tel acte lui confère une date certaine. Le cachet que l’administration appose sur le bail prouve également la conformité et l’existence de ce dernier à la date d’enregistrement. Il devient alors opposable aux tiers. C’est-à-dire que si le propriétaire cède les biens loués, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail existant. 

Un bail écrit mais non enregistré offre, de son côté, moins de protection au preneur en cas de contentieux. Pour enregistrer un bail, il est nécessaire d’envoyer au moins trois originaux signés par les parties au service de l’enregistrement de son département. Il sera demandé un chèque de 25 € pour officialiser l’enregistrement. Cette demande peut être réalisée par courrier directement au service des impôts. 

Le recours à un notaire n’est obligatoire que pour les baux d’une durée supérieure à douze ans qui doivent être systématiquement enregistrés.