Gestion : comment transmettre son exploitation agricole ?

La volonté et le désir de transmettre sont déterminants pour pérenniser son exploitation. Il faut prendre le temps d’élaborer toutes les composantes de l’exploitation pour dresser le bon diagnostic, à savoir, l’environnement (territoire, partenaires), la fiscalité (plus-values, effets de la moyenne triennale, réintégrations de DPI, DPA et DEP), l’aspect juridique (baux, contrats), la viabilité (chiffre d’affaires, rentabilité, technique), l’aspect humain (présence de salariés, organisation), l’outil de travail (le matériel, le cheptel, les bâtiments, le foncier). A partir de cela, vous pouvez élaborer les forces et les faiblesses de votre exploitation à céder.

Les bonnes questions à se poser
Avant de se lancer dans la recherche d’un successeur, voici une liste non exhaustive de questions que l’on peut se poser : quel objectif je veux atteindre ? Quelle motivation à transmettre ? Quelles sont mes priorités ? Quel est le bon moment pour céder ? Est-ce-que la MSA connaît bien mon parcours professionnel ? Mon nombre de trimestres est-il suffisant ? Combien de retraite vais-je percevoir ? Si je cède partiellement, est-ce que je demande une retraite progressive ? Que faire après la cession ? Quel lien je veux garder avec l’exploitation à terme ? Ai-je un enfant ou de la famille qui va reprendre ? Sans successeur dans le cadre familial, est-ce que je privilégie l’installation d’un jeune ou suis-je prêt à voir disparaître mon exploitation ?
Quelle valeur vais-je donner à mon entreprise ? Je connais mes revenus aujourd’hui, mais quels seront mes besoins par la suite ? Comment évaluer mes ressources nécessaires pour la retraite pour mes besoins au quotidien ? Quelles conséquences fiscales et sociales de ma sortie ? Si je suis taxable, comment réduire la taxation de ma sortie ? Ma Dica (Déclaration d’intention de cessation d’activité envoyée par la MSA) a-t-elle bien été envoyée à la chambre d’agriculture ?
Mes propriétaires me laisseront-ils la «liberté» de transmettre le foncier à mon repreneur ? Si certains refusent, quels moyens je dispose pour éviter un «démantèlement» de mon exploitation ? Pour mes terres en propriété, quelles durées de baux vais-je faire et quel type de bail choisir : cessible ou pas ? Dois-je faire appel à un conseiller pour qu’il me guide dans ma réflexion ?... Voilà autant de questions que l’on peut se poser et qui sont nécessaires pour une bonne transmission.

Estimer la valeur
Quant à l’estimation de l’entreprise agricole, la discussion porte toujours sur la notion de la valeur économique et patrimoniale. Le cédant souhaite recueillir une valeur patrimoniale de son entreprise, ce qui correspond à la valeur réelle du marché.  Bien entendu, la valeur comptable d’une exploitation correspond aux éléments d’actifs inscrits au bilan après déduction des amortissements pratiqués. Elle est souvent proche de zéro et en décalage avec le marché. Débat relativement difficile pour obtenir le prix le plus équitable, afin d’arriver à un compromis. Et deux notions de prix peuvent se dégager : si on est en présence de tiers, c’est souvent l’offre et la demande qui déterminent le prix de la cession. Si on est en situation familiale, le prix est bien souvent adapté au contexte familial. La valeur économique et la valeur patrimoniale sont des évaluations pour une base de discussion objective, mais elles n’ont de sens que s’il y a des repreneurs avec un projet solide et réaliste.
D’un côté, la cession intègre l’ensemble des biens corporels comme les installations (irrigation…), les bâtiments (je réfléchis à la vente ou à la location), le matériel, les aménagements (spécifiques aux animaux, par exemple…), les parts sociales, le cheptel vif et les stocks. Et, de l’autre, l’ensemble des biens incorporels, tels que les droits à produire, les droits à paiement de base, les contrats spécifiques et les valeurs de sols ont une valeur qui permettent de reconnaître la valeur du «fonds» que le cédant a fait tout au long de sa carrière, ne serait-ce que par une mise régulière de fumures régulières (fumier, pailles enfouies…).
Tous ces éléments corporels et incorporels peuvent faire l’objet d’une évaluation par un expert agricole et foncier, ce qui permettra d’avoir un document de travail. Les parents acquièrent une transparence totale pour l’enfant qui reprend vis-à-vis de ses frères et sœurs. Cette expertise peut valoriser les aspects économiques de l’exploitation en fonction des natures de culture et des installations, ainsi que des contrats et droits à produire, ce que l’on qualifie de valeur de «rentabilité». Cette valeur peut être pondérée en intégrant la notion de risque face aux perspectives d’avenir. Dans la valeur de l’ensemble de l’exploitation, le parcellaire, la qualité des terres et l’emplacement peuvent jouer un rôle dans l’évaluation finale au même titre que lorsque l’on est en présence de bâtiments.
Un compromis permettra d’acter par écrit  les parcelles qui vont être reprises, ainsi que les éléments corporels et incorporels, assorti des modalités de paiement et des conditions suspensives (accord de la banque, accord des propriétaires et contrôle des structures). Mais, attention au délai imparti du contrôle des structures, car il est de quatre mois.

Capacité de remboursement
La valeur de reprise doit, en principe, être basée sur la capacité de remboursement de l’entreprise, calculée à partir de l’excédent brut d’exploitation que l’exploitation pourra dégager, ce que l’on appelle la valeur de «reprenabilité». Cela permet de mesurer la possibilité de rembourser de nouveaux emprunts nécessaires au développement de l’entreprise reprise. Dans ce cas, l’acheteur négociera les conditions de financement, ainsi que les outils de transmission à mettre en place qui sont propres à chaque situation. Le financement pour la reprise est adapté au moyen du repreneur, sous la forme de prêts bancaires, de prêts familiaux ou encore d’autofinancement.

Foncier et bail
Elément clé de toute cession, le foncier est indissociable de toute cession. Hormis les cas de production hors sol, ce qui attire avant tout le repreneur, c’est le foncier. Evidemment, il est lié incontestablement à la reprise. C’est pourquoi l’avis des propriétaires est très important dans la cession. Sans leur accord, il est difficile de pouvoir transmettre l’exploitation dans son ensemble. Mais il y aura toujours des conflits dans la transmission des baux, surtout en cas de cession à un tiers, car il s’agit bien «du bon vouloir du propriétaire» pour avoir son accord. En cas de transmission à un enfant, il existe la cession de bail, qui est toutefois soumise à l’agrément du propriétaire, qu’il ne faut pas oublier. Si le cédant est propriétaire en grande partie, c’est lui qui fera la pluie et le bon temps sur le choix de son repreneur. Les propriétaires ont le choix de formuler une exigence en matière de bail.
De toute façon, les baux à long terme sont les plus souvent utilisés, car ils offrent des avantages fiscaux intéressants pour les bailleurs. Il y a aussi les baux de vingt-cinq ans et les baux de carrière. Un autre bail peut intéresser certains propriétaires : le bail cessible. Mais, attention, il offre un fermage conséquent, et il est transmissible à un tiers ou un membre de la famille. L’avis du bailleur n’est alors pas nécessaire. Tout cela mérite réflexion avec son conseiller ou son notaire avant de faire le bon choix.