Fiscal : les charmes discrets de la société civile !

La constitution d’une société civile s’avère assez simple, mais doit se composer a minima de deux associés. De plus, à la différence de certaines sociétés commerciales, il n’y a pas besoin d’un capital minimum, pas plus qu’un nombre maximal d’associés.
En revanche, l’un des points essentiels de la société civile concerne son objet statutaire. Celle-ci doit avoir un objet civil tel que la location de biens immobiliers ou la détention et la gestion de parts de sociétés. À ce titre, on peut constater en pratique que de plus en plus de sociétés holdings revêtent la forme d’une société civile.
Une confusion est par ailleurs fréquemment faite entre le régime fiscal et le régime juridique, notamment en ce qui concerne le cas des activités de locations en meublés. La location en meublé est une activité qui est civile au sens juridique. Sur le terrain de la fiscalité, c’est une activité commerciale. Or, les sociétés de personnes réalisant une activité commerciale, au sens fiscal, sont de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Il est donc tout à fait possible d’exercer une activité de location en meublé en société civile, sauf que celle-ci sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous perdrez ainsi le bénéfice de la fiscalité des particuliers et, notamment, le régime d’exonération des plus-values immobilières.
Ceci explique que certains conseils orientent leur client vers des Sarl de famille afin de bénéficier des avantages de la fiscalité des particuliers et de la fiscalité professionnelle.
Au travers de ces quelques lignes, vous comprendrez qu’il convient avant tout de s’interroger sur l’intérêt patrimonial de constituer une société civile au regard de votre situation personnelle.

Outil de gestion patrimoniale
La société civile possède de nombreuses vertus, dont celle d’être un formidable outil d’organisation de votre patrimoine. Prenons un exemple afin d’illustrer l’intérêt pratique de la société civile. Mr et Mme Picard, mariés en communauté, ont acquis durant leur mariage un bien immobilier que ces derniers donnent en location nue. Au travers cette acquisition, Mr et Mme Picard ont souhaité se ménager des revenus pour leurs retraites. Ils ont eu deux enfants. Malheureusement, Mr Picard décède avant d’avoir pu organiser la transmission de son patrimoine. À son décès, Mme Picard a le choix de prendre le quart de la succession en pleine propriété ou de prendre la totalité de l’usufruit sur le tout. Ainsi, soit elle sera en indivision avec ses enfants, soit elle sera en démembrement de propriété avec ceux-ci. Une telle situation peut être source de conflit. En effet, en cas d’indivision, l’un des enfants pourrait solliciter le partage. Par ailleurs, elle ne pourrait pas décider seul de vendre le bien, ou encore conclure certains baux d’une durée importante. Dans le cas du démembrement, Mme Picard ne pourrait pas vendre le bien immobilier sauf à obtenir l’accord de ses enfants et, de surcoût, elle serait tenue d’effectuer les travaux d’entretien, en sachant que ses enfants pourraient l’y contraindre. En revanche, elle ne pourrait pas les obliger à effectuer les travaux de grosses réparations. Cette absence d’organisation est source de conflit familial, voire de blocages. Pire, cette situation ne permettra pas de remplir les objectifs du couple, à savoir se ménager des revenus pour la retraite.
La société civile apparaît ici comme un outil de prévention à une situation conflictuelle à venir. Mr et Mme Picard auraient très bien pu faire apport du bien immobilier à la société civile. Le couple pourrait être nommé cogérant, et rédiger les statuts de manière subtile afin qu’ils disposent des pouvoirs les plus étendus, leur permettant de réaliser seul les actes de ventes immobilières, par exemple. Il serait bon d’aménager la clause de révocation des gérants, afin de les protéger contre d’éventuelles velléités des enfants.

Outil de transmission
Vous pourriez, au contraire, avoir pour volonté de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants, tout en protégeant votre conjoint, notamment en lui assurant des revenus futurs. Reprenons l’exemple précédent. Mr et Mme Picard souhaitent acquérir plusieurs appartements, qu’ils envisagent de louer nu. L’ensemble immobilier s’élève à 350 000 €. Les locations rapporteront 7 % de rendement par an, soit 24 500 € de loyers annuels.
Mr et Mme Picard peuvent très bien décider aucune organisation patrimoniale. On retrouvera ici les difficultés tenant aux pouvoirs sur les différents biens évoqués précédemment. Afin de remplir les deux objectifs évoqués précédemment, les époux peuvent constituer une société civile en apportant une somme en numéraire. Celle-ci, une fois constituée, souscrira directement l’emprunt. Compte tenu de la faible valeur des parts, les parents pourront donner la nue-propriété des parts aux enfants avec un coût réduit. En raison de la faible valorisation des parts, les droits de donation seront quasiment inexistants. Cette stratégie permet de préserver l’abattement de 100 000 € par enfant, et de le conserver pour d’autres opérations de transmission.
Afin de remplir complètement les objectifs du couple, il serait nécessaire de constituer, lors de la donation de la nue-propriété, un usufruit successif au profit du conjoint survivant. Une telle stratégie permet de transférer la pleine propriété du bien aux enfants, en raison de l’extinction de l’usufruit successif au décès du second conjoint, tout en conservant des revenus pour ce dernier, jusqu’à son décès.
Il convient de relever que si les époux ne souhaitent pas transmettre du patrimoine aux enfants, mais seulement protéger le conjoint survivant, on pourrait tout à fait prévoir une clause de préciput permettant à l’époux survivant de «soustraire» le bien de la succession. Cela impliquerait de modifier la convention matrimoniale des époux. Cependant, le coût de la transmission aux enfants, au décès du second conjoint sera plus important, surtout dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier. Autre aspect, il serait nécessaire de faire entrer un nouvel associé afin d’éviter que Mme Picard ne se retrouve seul associé.

Outil de gestion fiscal
La société civile vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés, tout en sachant qu’il est possible de renoncer à cette option, si celle-ci a moins de cinq ans. Cette faculté d’option est importante dans la mesure où elle vous permet, indirectement, de choisir la catégorie d’imposition qui s’appliquera à votre situation, et qui sera la plus adaptée.
À titre d’exemple, si la société civile loue un bien immobilier nu, et que cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu, son résultat sera déterminé conformément aux règles des revenus fonciers. Cela signifie que les associés seront imposés chacun à hauteur d’une quote-part des résultats déterminés au niveau de la société. Or, en matière de revenus fonciers, certaines dépenses ne sont pas déductibles. C’est le cas des dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement. Si cette règle peut apparaître contraignante, en revanche, les associés pourront déduire le déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt jusqu’à 10 700 € sur le revenu global. La société civile peut ainsi revêtir un caractère «défiscalisant». L’apport d’un bien immobilier à une société civile soumise à l’impôt sur le revenu n’engendre pas de droits de mutation. Autre élément intéressant, c’est le régime des plus-values immobilières privées en cas de vente. Dès lors, vous serez exonérés d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention, et au bout de trente ans de détention pour la CSG/CRDS.
En cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, c’est le régime des bénéfices industriels et commerciaux qui s’applique. Là où les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent être déduites des revenus fonciers ; en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, elles pourront donner lieu à une dotation aux amortissements venant minorer le résultat fiscal. L’option pour l’impôt sur les sociétés permet également de ne pas tenir compte des résultats de la société dans le calcul de votre barème progressif, vous permettant ainsi selon les cas de ne pas passer une tranche d’imposition. Par ailleurs, le taux de l’impôt sur les sociétés avoisinant actuellement les 28 % (taux réduit de 15 % jusqu’à 38 150 €) peut s’avérer avantageux. On pourrait très bien concevoir une stratégie, au titre de laquelle la société civile constituerait «une sorte de tirelire», vous permettant de retirer de l’argent sous forme de distribution de dividendes imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de CSG) ou au barème progressif. L’inconvénient majeur réside bien évidemment dans la fiscalité de la constitution, s’accompagnant de droit de mutation d’environ 5,80 %, et des plus-values en cas de cession du bien immobilier qui sont intégralement imposées.
Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller habituel afin d’étudier l’intérêt de ces différentes stratégies à votre situation personnelle.