Indivision : l’union fait la force
Après le décès, les héritiers se retrouvent bien souvent en indivision. Pour éviter les conflits et garantir la conservation des biens, il est indispensable de bien connaître les règles de gestion de l’indivision.
Les biens laissés par le défunt forment une masse indivise en présence d’au moins deux héritiers. Chacun est propriétaire d’une fraction «non individualisée» des biens composant la succession. Dans le cas d’une personne qui décède, sans avoir fait de donation-partage ou de testament, tous pris individuellement, et qui laisse quatre enfants, ces derniers seront propriétaires de 25 % de chaque bien jusqu’au partage. Aucun d’eux ne pourra s’approprier l’un des biens sous prétexte qu’il correspondrait à sa quote-part. Et les décisions seront d’autant plus difficiles que les héritiers sont nombreux, disposant de revenus différents et ne s’entendant pas.
C’est pourquoi, dans une indivision, il faut distinguer les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire, ce que l’on appelle les actes conservatoires. Les actes de gestion courante requièrent, eux, la majorité des deux tiers et, enfin, les actes de disposition nécessitent l’unanimité.
Actes de conservation
Ils concernent tous les travaux nécessaires à la conservation des biens. Tout indivisaire peut décider de faire des travaux sur le bien indivis, sans avoir l’accord des autres indivisaires, si ces travaux se révèlent nécessaires à la conservation du bien. Bien souvent, il s’agit des dépenses courantes les plus simples. Ce peut être, par exemple, le règlement des assurances d’un immeuble, le paiement des impôts locaux... Pour cela, il peut employer des fonds indivis qu’il détient ou encore avancer les frais sur ses fonds propres et obtenir le remboursement lors du partage. Il peut aussi demander l’autorisation au tribunal d’utiliser les fonds indivis détenus par des tiers ou obliger les indivisaires à faire les dépenses avec lui.
Actes de gestion
Afin de simplifier le fonctionnement de l’indivision, la majorité des deux tiers suffit pour les actes d’administration de l’indivision, soit la gestion courante des immeubles, par exemple : travaux d’entretien et de réfection, remplacer une chaudière défectueuse ; pour la conclusion ou le renouvellement des baux d’habitations (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal) ; pour la vente de biens mobiliers indivis (actions, meubles, voiture…) afin de payer les dettes et les charges de la succession, à la condition d’en informer les indivisaires. On peut aussi opérer à la désignation d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers comme mandataire général pour administrer le bien. Il peut arriver qu’un seul indivisaire détienne les deux tiers des parts de l’indivision. Dans cette hypothèse, il prend seul les décisions sans être tenu d’informer les autres indivisaires.
Ce principe de la majorité des deux tiers ne règlera pas les situations de blocage dans les indivisions à deux. Les indivisaires, qui ont effectué des actes de gestion à cette majorité, doivent en avertir les autres indivisaires. A défaut, ces actes ne leur seraient pas opposables.
Actes de disposition
Ce sont les actes les plus «graves» tels que la vente des biens, la conclusion ou le renouvellement des baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels ou la prise d’une hypothèque. Ces décisions impactent directement sur le sort des biens, c’est pourquoi l’unanimité reste obligatoire. Elle ne peut être levée que dans certains cas, notamment lorsque le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun. Les autres peuvent alors saisir le tribunal de grande instance pour réaliser l’acte prévu, malgré son refus.
En cas de désaccord, lorsque certains indivisaires veulent vendre le bien, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de revendiquer devant un notaire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le mois qui suit, le notaire doit signifier par voie extrajudiciaire cette intention aux autres indivisaires. Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire doit le constater par procès-verbal soit de difficultés, soit de carence. Ensuite, le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette vente s’effectue par licitation. Elle est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
Si un indivisaire souhaite vendre à une tierce personne tout ou partie de ses droits dans l’indivision, il est tenu de notifier le prix et les conditions de la cession, ainsi que les noms et le domicile de l’acheteur potentiel aux autres indivisaires. Cette notification est faite par acte extra-judiciaire, et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Le délai est d’un mois à compter de la notification pour faire connaître à l’indivisaire-vendeur son droit de préemption. Ensuite, l’acheteur dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’achat.
L’argent de l’indivision
Chaque indivisaire est tenu au paiement des dettes de l’indivision, proportionnellement à la part qu’il détient. De même, les recettes doivent être partagées selon la même logique. Par conséquent, si l’un des indivisaires assume seul des dépenses qui incombent à tous, il pourra se retourner contre eux afin de récupérer les dépenses engagées qui excédent celles attachées à sa part. De même, l’indivisaire qui occupe le bien indivis est tenu de reverser aux autres une indemnité d’occupation. Elle représente la valeur locative du bien, payable à la fin de l’indivision lors du partage ou selon d’autres modalités. Toutefois, le loyer peut être versé sur le compte de l’indivision, cela fait l’objet d’une décision entre les indivisaires. Dans ce cas, il est préférable de constater cette occupation par écrit pour en fixer la durée, le montant de l’indemnité d’occupation et les modalités de règlement.
Rédiger une convention d’indivision
Dans la plupart des cas, la nomination d’un gérant apparaît comme une des meilleures techniques pour gérer l’indivision, quand bien même il est choisi parmi les indivisaires. Sa mission, qui est d’administrer les biens et de rendre compte aux héritiers le temps de sortir de l’indivision, peut être formalisée par un mandat notarié qui, s’il n’est pas obligatoire, est fortement recommandé. Car quitte à déléguer la gestion des biens indivis, autant signer une «convention d’indivision» qui en établit les règles de fonctionnement :
elle définit la répartition des dépenses, décide de l’ouverture d’un compte indivis, ou l’instauration de majorités variables selon l’importance des décisions à prendre de nommer un gérant.
Cette convention doit être faite avec l’accord de tous, afin de régir les règles de vie commune. Elle est fortement conseillée si l’indivision s’inscrit dans la durée. Cet accord doit être écrit et lister les biens concernés. L’intervention du notaire est requise si elle porte au moins sur un bien immobilier. Elle est conclue pour une durée de cinq ans maximum, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Les règles du jeu sont libres et les conventions sont très malléables.
La convention peut aussi stipuler les modalités de cession de quote-part de l’indivision. Il est possible de faire du sur-mesure. La rédaction des clauses de la convention doit être soignée afin d’encadrer parfaitement la mission du gérant qui engage sa responsabilité. Il peut bénéficier d’une rémunération. Sa révocation est toujours possible. Bien entendu, cette convention s’éteint le jour où la vente du bien intervient.
A défaut de convention, on peut aussi réaliser un mandat exprès ou tacite, qui porte sur des catégories d’actes plus ou moins larges comme, par exemple, la conclusion de baux ruraux.
A titre d’exemple, Marie Picard, veuve, décède et laisse trois enfants. Avec le concours de leur notaire, les enfants décident d’établir une convention visant à gérer tous ensemble leur maison de famille de Saint-Valéry et ainsi la garder. François, l’un des frères est désigné gérant. Il ne souhaite pas être rémunéré pour sa mission. Un tableau d’occupation de la maison est établi, afin que chacun puisse en disposer à tour de rôle tout au long de l’année. La totalité des charges et des menus travaux est répartie entre les trois. Si l’un d’eux décède, les survivants pourront acquérir sa part.
