Marché immobilier 2015 : la tendance est à la baisse

Serait-ce le moment d’acheter ? Même si l’on est loin d’être sorti de la crise économique et que les banques sont devenues encore plus frileuses quand leur est demandé un prêt, c’est peut-être bien le moment de se lancer. Entre 2014 et 2015, le prix médian des appartements anciens dans la Somme a baissé de plus de 9 % (le prix au m2 est aujourd’hui à 1 970 €). Même combat pour les appartements neufs avec une baisse de 11,6 % : le prix au m2 est aujourd’hui à 3 200 €.
Les maisons anciennes, elles, ont mieux tenu le choc, avec une baisse du prix médian de l’ordre de 0,4 %, soit un prix médian de 124 300 €. Seuls les terrains à bâtir enregistrent une hausse du prix médian de
1,8 %, le fixant actuellement à 40 500 €. Elément notoire entre l’ancien et le neuf, l’écart se creuse considérablement entre les appartements anciens et neufs, quasiment du simple au double, et ce, même si le prix médian des appartements neufs a bien diminué en un an.

Apparts anciens : prix au m2 médian 1 970 €
«Les prix ont connu en 2015 une diminution encore jamais constatée depuis dix ans. Le prix du m2 est aujourd’hui de 1 970 €, en baisse de plus de 9 % sur un an», constate Me François Desjardins, président de la Chambre des notaires de la Somme. La majeure partie des appartements, neufs comme anciens, est concentrée à Amiens et dans ses environs proches. Pour les appartements anciens, le prix au m2 (prix médian) pour un studio est de 2 590 €, celui d’un deux pièces de 2 020 €, celui d’un trois pièces de 1 870 €, celui d’un quatre pièces de 1 530 € et celui d’un cinq pièces et plus de 1 690 €, les baisses de prix les plus spectaculaires en une année ayant été enregistrées pour les quatre pièces (- 14,6 %) et les deux pièces (- 12,7 %). Les appartements neufs sont, eux, entre 2 690 € le m2 pour trois pièces et 3 690 € le m2 pour une pièce.
Les prix par quartier, dans l’ancien, toutes tailles confondues, sont aussi en baisse en un an, allant de - 0,2 % à Amiens Sud (prix médian de 1 840 €) à - 11,1 % à Sainte-Anne - Saint-Acheul (prix médian de 2 080 €). C’est au centre-ville que le prix médian, qui baisse, lui, de - 3,6 %, reste le plus élevé, soit 2 230 € le prix au m2. A l’échelle du département, la vente des studios s’est maintenue, ainsi que celle des trois pièces. En revanche, celle des deux pièces est passée de 29,9 % à 49,4 %. A contrario, celles des quatre pièces et des cinq pièces et plus ont chuté, les premières passant de 13,5 % en 2014 à 1,7 % en 2015, les secondes de 6,3 % à 0,6 %.

Maisons : prix de vente médian 124 300 €
A la différence des appartements, les prix des maisons anciennes dans la Somme ont à peine baissé entre octobre 2014 et octobre 2015. En revanche, les prix enregistrent des écarts conséquents suivant le secteur géographique. Ils sont inférieurs à 100 000 € à Péronne-Nesle-Roye, supérieurs à 150 000 € à Amiens et sa périphérie, puis compris entre 110 000 et 130 000 € dans les autres secteurs. Le prix de vente médian pour une à trois pièces est de 79 000 €, de 114 300 € pour un quatre pièces, de 135 000 € pour un cinq pièces, et de 170 000 € pour six pièces et plus. Seuls les six pièces et plus enregistrent une hausse du prix du vente. Celui des cinq pièces reste stable, mais les autres sont en baisse. Néanmoins, le marché reste porté par la vente des maisons anciennes.

Terrains à bâtir : prix de vente médian 40 500 €
Ces terrains se situent «essentiellement en périphérie amiénoise», précise Me François Desjardins. Fin octobre 2015, le foncier était le seul marché de la Somme dont le prix médian augmentait, soit 2 % sur un an. Mais cette évolution de prix ne se retrouve pas à l’identique dans tous les secteurs du département. Si les prix augmentent également dans le secteur d’Albert-Rozières-Montdidier, ils sont stables dans celui de Ponthieu Doullenais, mais négatifs dans la périphérie amiénoise et dans le secteur sud-ouest. La nouveauté à retenir pour les terrains à bâtir, c’est que les parcelles vendues sont plus grandes. «La part des terrains d’une superficie inférieure à 900 m2 a perdu presque dix points en un an. Depuis deux ans, nous avons beaucoup de demandes pour des superficies de 900 m2, voire 1 500 m2», relève le notaire.

Des biens au bon prix
Avec ces tendances à la baisse sur le prix des ventes des biens immobiliers, le marché est devenu plus «raisonnable». «Le temps des prix déraisonnables demandés par les vendeurs est bel et bien terminé. Et pour cause. Les banques n’accompagnent pas les acheteurs sur n’importe quel projet et n’importe quel prix. Par ailleurs, les acheteurs calculent beaucoup plus qu’avant. Tout cela a donc entraîné une baisse sur les prix de vente des biens immobiliers. Conséquence : les prix sont désormais beaucoup plus adaptés aux caractéristiques des biens», explique le notaire. Et cette cohérence entre prix et biens ira crescendo puisque, courant 2016, les banques devraient demander des expertises de valeur des biens obligatoires. «Tout ce qui ne sera pas au prix ne sera pas vendu, sauf à payer comptant», commente-t-il.
L’évolution du marché sera aussi soumis à d’éventuelles «secousses» provoquées par la nouvelle grande région. «La grande région va-t-elle avoir un impact négatif ou neutre sur le marché samarien ?, s’interroge Me François Desjardins. Nous n’avons aucune visibilité. Doit-on craindre le départ des cadres et voir Amiens devenir un lieu résidentiel pour ceux qui travaillent à Lille ou à Paris ? Nous avons notre épingle du jeu à tirer sur notre cadre de vie et nos atouts touristiques, mais il faut les mettre en valeur.»

Quel type de biens achètent les agriculteurs samariens ?

Si aucune statistisque ne brosse le portrait des acquéreurs de biens immobiliers selon leurs catégories socio-professionnelles et le type de bien dans lequel ils investissent, les agriculteurs samariens, selon l’expérience de terrain de Me François Desjardins, président de la Chambre des notaires de la Somme, ont une préférence prononcée pour des appartements en ville. «La plupart d’entre eux cherchent à acheter des appartements à Amiens, car ils connaissent bien les quartiers et les acteurs locaux», indique-t-il. Avant d’ajouter, avec un brin d’humour : «Ils ont trois critères essentiels qui déterminent leurs choix : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.»