Immobilier

Acquérir un bien abandonné

Dans le cas d’une maison, l'état d'abandon se caractérise par le fait qu’elle soit sans occupant, qu’elle ne soit pas entretenue, ou que son propriétaire n'est plus en capacité de le faire, soit pour des raisons de santé, de départ à l'étranger ou d’autres cas. Dans ce cas, seul le maire est compétent pour déclarer un bien en état d'abandon manifeste, selon les articles L2243-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales.

Suite au constat de cet abandon, la commune peut lancer la procédure d'expropriation visée par l'article L2243-4. Le maire peut garder le bien en vue de la réalisation d'un projet ou décider de le vendre.

Cela peut être un bien qui n'appartient à personne. C'est par exemple le cas lorsqu'une succession est devenue vacante, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'héritiers ou que l'héritage est refusé. En vertu de l'article 713 du Code civil, les biens sans maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ou à l'État si la commune renonce à ce droit. Ce sont alors les services du Domaine qui prennent le relais en matière de successions vacantes.

Chaque parcelle cadastrale dispose d’un relevé de propriété, dans ce cas, il faut contacter la mairie ou le centre des impôts fonciers pour connaître le nom du propriétaire. L'acheteur intéressé peut alors contacter son notaire ou le demander directement auprès du Service de la publicité foncière du département où la maison est située.

Dans le cas où le bien abandonné serait la propriété de l'État, l'acheteur peut se rendre sur le site des cessions immobilières de l'État. Le plus souvent, ce sont des biens vendus aux enchères et les prix peuvent s'avérer intéressants et ils échappent aux frais de notaire. Le mieux étant toutefois d’essayer de favoriser une vente à l'amiable, avant que le bien ne soit proposé aux enchères.

Le prix des maisons à l'abandon est généralement attractif, notamment à la campagne et permet d'accéder plus facilement à la propriété ou de faire une belle opération d'achat-revente. Cependant, l'acheteur doit se prévaloir des travaux qui nécessite sa remise en état. Dans certaines communes rurales, les maisons abandonnées peuvent représenter près de 20 % du bâti.

La prescription trentenaire par une personne publique

Il est possible d’acquérir un bien par prescription trentenaire. Pour cela, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et avoir agi comme un propriétaire pendant au moins trente ans. Une personne publique peut invoquer la prescription acquisitive trentenaire. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 décembre 2022. En effet, la commune s’était vu retoquer son action devant la Cour d’appel au motif que le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) énumérait de façon exhaustive et exclusive les modes d’acquisition d’un bien par les personnes publiques. La prescription acquisitive qui n’y était pas mentionnée ne pouvait pas être invoquée. De ce fait, la commune porte l’affaire devant la Cour de cassation. Celle-ci donne raison à la commune. Le Code civil ne réserve pas aux seules personnes privées ce mode d’acquisition. De plus, le CGPPP énumère les modes d’acquisition de la propriété des personnes publiques, mais n’exclut pas la possibilité d’acquérir par 
prescription.

La prescription trentenaire par une personne privée

Toute personne privée peut se prévaloir la prescription trentenaire à la condition de se comporter comme un propriétaire effectuant les actes liés normalement à ce statut, et ce pendant trente ans. Cette possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque. Pour faire valoir la prescription trentenaire, la personne doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu...) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant trente ans. Le «possesseur» doit revêtir la bonne foi, c’est-à-dire, il doit avoir agi sans avoir eu connaissance d’un propriétaire légitime pendant toute la durée de la possession. La bonne foi est présumée, sauf preuve du contraire apportée par le propriétaire.

La propriété au bout de trente ans n’est pas automatique, le possesseur doit effectuer une action en justice pour que les juges puissent constater que les conditions de la prescription acquisitive ont bien été respectées.