Ces indices qui déclenchent des redressements fiscaux

En 2020, l’État a encaissé 7,8 milliards d’euros (contre 11 milliards en 2019) grâce au contrôle fiscal malgré le contexte sanitaire et plus de 365 000 contrôles ont été menés en 2020. Deux experts interrogés par le Figaro, Olivier Rozenfeld, président du Groupe Fidroit et Arnaud Tailfer, avocat fiscaliste au sein du cabinet Arkwood, dévoilent les points sensibles qui déclenchent le plus fréquemment des demandes de renseignements de la part de l’administration des impôts, voire des contrôles et d’éventuels redressements fiscaux assortis de pénalités.

Prêts familiaux non déclarés

En présence d’un prêt supérieur à 5 000 € (obligation d’informer l’administration) n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration auprès des services des impôts, l’administration a tendance à considérer que les sommes mises à disposition constituent une forme de donation déguisée. On s’aperçoit bien souvent que les remboursements de prêt prévu par les intéressés (le cas essentiellement des prêts familiaux entre parents et enfants) ne font pas l’objet d’un remboursement régulier et la durée est souvent à longue échéance. L’avocat fiscaliste nous fait remarquer que, lors d’une demande de renseignement, les agents des impôts s’aperçoivent que les remboursements prévus au contrat de prêt ne sont pas encore intervenus, alors qu’ils devraient l’être. Évidemment, dans ce cas, il n’y a pas de doute, c’est bien une «donation déguisée» qui peut coûter chère en termes d’impôts et de pénalités.

C’est pour ça, que les exploitants qui réalisent des prêts familiaux avec leurs enfants doivent être intransigeants sur le formalisme et les remboursements. Ils doivent apporter la preuve à tout moment des versements. 

Ciblage du train de vie

Les agents des impôts disposent de plus en plus de moyens à leur disposition pour traquer les fraudeurs. Les signes extérieurs de richesse qui ne sont pas en adéquation avec les revenus déclarés sont repérés via les réseaux sociaux désormais, en plus de la presse locale ou régionale ou encore des recoupements de déclarations. Comme le signale Olivier Rozenfeld, «c’est la balance de trésorerie du foyer que regardent les agents des impôts en premier lieu. Ils cherchent à identifier une possible distorsion entre le niveau de vie du contribuable et les revenus qu’il déclare ; et, le cas échéant, si celle-ci dissimule une activité occulte». Le fiscaliste précise que 30 % des contrôles font suite à l’identification d’un manque de cohérence entre le niveau de vie et les revenus déclarés. 

Variations de revenus 

Des revenus très différents, d’une année sur l’autre, peut éveiller l’attention du fisc, même si ces variations peuvent se justifier (cession de son exploitation, revenus exceptionnels, acquisition ou vente d’un bien immobilier locatif…). «En cas de variation importante de vos revenus, l’administration fiscale vous adressera quasi systématiquement une demande d’éclaircissement», précise Olivier Rozenfeld. «Et là, mieux vaut être en règle avec la loi.» «Les agents des impôts font des recoupements entre les revenus et le patrimoine des contribuables», reprend-il. Bien entendu, si un entrepreneur ou un exploitant arrêtant son activité et disposant de biens immobiliers importants avec des revenus conséquents, l’administration ira chercher la cohérence, notamment en regardant s’il fait une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

IFI sous-évalué

La plupart des contribuables minorent au-delà de ce qui est acceptable la valeur des biens déclarés à l’IFI, estime Olivier Rozenfeld, l’avocat fiscaliste. Évidemment, lorsqu’on applique une succession de réductions et de décotes, les valeurs sont totalement déconnectées de la réalité. Or, il faut rester raisonnable, d’autant que des valorisations incohérentes peuvent rendre toute opération ultérieure quasi impossible. Le fisc attend les contribuables au tournant, notamment au moment de la transmission de leurs biens à leurs héritiers, ou lorsqu’ils les mettent en vente. «Quelqu’un qui déclare depuis un certain nombre d’années un appartement à une valeur en dessous du marché et qui le vendrait pour une valeur deux fois supérieures à celle déclarée s’exposerait de façon quasi certaine à un redressement fiscal», prévient Olivier Rozenfeld. Mais on constate depuis trois ou quatre ans que des vagues massives de redressements arrivent, ce qui n’était pas le cas auparavant. 

Comme le souligne l’avocat, mieux vaut corriger spontanément une sous valorisation à l’IFI, en invoquant le droit à l’erreur, avant de mettre en vente son bien, de le donner à ses proches ou de mourir. Ce sera moins douloureux que de subir un redressement avec des pénalités. Un contribuable qui rectifie spontanément sa déclaration IFI bénéficie d’une remise de 50 % sur les intérêts de retard et n’a pas de pénalités à payer.

Respecter le Pinel

Les investisseurs en Pinel s’engagent à respecter des conditions précises concernant les plafonds de revenus des locataires et le niveau des loyers demandés, qui ne doivent pas excéder les limites imposées par la zone où le bien est situé. «La complexité des règles génère de nombreux pièges, témoigne Arnaud Tailfer. J’ai eu récemment à traiter le cas d’un couple qui a acheté en région parisienne. Juste avant la réception des travaux, un arrêté est passé, transférant la ville où se trouvait leur bien d’une zone A à A2, ce qui a abaissé la limite de loyer au mètre carré à respecter. Forcément, ils ne l’ont pas vu et ils ont loué au loyer qu’ils avaient en tête au moment où ils ont procédé à leur investissement. Deux ans après, ils ont été contrôlés : la totalité de leur avantage Pinel qui a sauté pour l’année ! Sans parler de la pénalité de 10 % qui s’applique automatiquement en cas de redressement.»

Le «faux» démembrement de propriété

La pratique est très utilisée par les parents, pour anticiper la transmission de leur patrimoine, qui donnent la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants mais conservent l’usufruit. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires. «Attention : s’il s’agit d’une maison d’habitation, les enfants ne doivent pas habiter le bien démembré du vivant de leurs parents, sauf en prévoyant la signature d’un bail de location et le paiement bien réel d’un loyer, rappelle Arnaud Tailfer. Autrement, l’administration a vite fait de vous tomber dessus, considérant que vous n’avez pas donné que la nue-propriété, mais la totalité du bien ; et qu’il s’agit donc d’une donation déguisée !»

Pension alimentaire excessive

De nombreux parents continuent d’aider leurs enfants, devenus de jeunes adultes, en leur octroyant de l’argent. Attention : aux yeux du fisc, le versement d’une pension alimentaire n’est déductible de vos revenus que si votre enfant est en état de nécessité. «Si vous lui donnez 2 000 € par mois alors qu’il dispose déjà d’un petit revenu, l’administration ne va jamais considérer que ce sera déductible, prévient Arnaud Tailfer. À partir du moment où l’enfant perçoit l’équivalent d’un Smic mensuel, le fisc juge que les sommes que vous lui versez excèdent ses besoins essentiels».

Vente de la résidence principale

Si vous mettez en vente votre résidence principale mais que l’opération traîne en longueur de façon déraisonnable après que vous avez quitté les lieux, l’administration fiscale peut refuser la qualification de «résidence principale» et remettre en cause l’exonération de plus-value.

Aujourd’hui, «les cas de remise en cause de la résidence principale sont de plus en plus fréquents, prévient Alain Tailfer, avocat fiscaliste. Ce qui signifie, qu’il faut bien respecter les règles qui permettent l’exonération totale de la plus-value.

Lorsque les personnes optent pour le télétravail et que celles-ci déclarent une partie de l’habitation utilisée à des fins professionnelles (avec versement d’un loyer permettant de générer un revenu complémentaire et surtout, une charge au niveau de l’activité professionnelle). Si le bien vient à être vendu, il ne faudra pas être étonné que l’administration fiscale remettre en cause l’exonération de la résidence principale à 100 %. Elle pourra procéder à un redressement. 

Bien d’autres indices peuvent mettre la puce à l’oreille à l’administration, que ce soit ouvrir un compte dans une banque étrangère, dont le souscripteur est tenu d’en informer l’administration sous peine d’avoir une amende de 1 500 €. Détenir un bien immobilier au travers d’une société civile immobilière (SCI) dont les associés décident de faire de la location meublée, qui peut être lourd de conséquences sauf à changer le régime fiscal de la SCI et à soumettre celle-ci à l’impôt sur les sociétés, et tous les contrôles inopinés des organismes sociaux, des douanes, des fraudes et de la concurrence ou autres services de l’État peuvent déboucher sur un redressement ou un contrôle fiscal.