Comment réagir face au loyer impayé ?

Une quarantaine de propriétaires ont fait le déplacement, le 31 mars dernier, à Amiens, pour écouter les précieux conseils de Jean-Marc Prévot, vice-président de l’UNPI Nord de France, et de Gabriel Dessaivre, délégué UNPI dans la Somme. Pour traiter de ce sujet, les organisateurs s’étaient entourés de M^e Laetitia Dolignon et de M^e Baptiste Marquette, huissiers de justice à Amiens, et de Sandrine Decayeux, représentante d’Action logement à Amiens.
Avant de savoir comment soigner une blessure, il est important de savoir comment l’éviter.  Jean-Marc Prévot a donc commencé cette réunion en présentant un certain nombre de moyens permettant d’éviter les impayés. Un locataire qui paye bien son loyer, qui entretient bien le logement et qui ne gêne pas les voisins, voici le descriptif du locataire «idéal», celui que tout bailleur rêve d’avoir. Mais, pour l’avoir, encore faut-il bien le choisir. Une attention particulière doit être prêtée à la solvabilité du candidat à la location. «Des revenus au moins égaux à trois fois le montant du loyer sont recommandés», précise Jean-Marc Prévot.
Des pièces justificatives peuvent être demandées au candidat pour vérifier ses revenus, mais également son identité, son domicile actuel et son activité professionnelle : par exemple, un contrat de travail, le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires. Mais, attention, le propriétaire ne peut pas demander n’importe quel document. Une liste exhaustive a été instaurée par la loi Alur, et seuls les documents présents sur cette liste peuvent être demandés. S’il le souhaite, le propriétaire est en droit de demander à voir les originaux, notamment pour éviter d’être floué par de faux documents.
Il est également vivement conseillé de demander la caution d’un tiers, qui se portera garant pour le locataire en cas d’impayé. La solvabilité de la caution est donc importante. En cas de non-paiement du locataire, le bailleur pourra activer la caution à condition bien évidemment que l’acte de cautionnement ait correctement été rédigé. Cette caution est valable pour la durée du bail et son renouvellement, à condition de le préciser dans l’acte de cautionnement. Au-delà, elle cesse d’être active.

Garanties locatives
Le propriétaire peut aussi recourir aux garanties locatives pour les loyers impayés. Des «garanties  loyers impayés» sont proposées par les assureurs. Les bailleurs doivent être vigilants quant aux  conditions générales et particulières de ces contrats. Les propriétaires immobiliers, présents lors de cette réunion, ont, pour certains, découvert l’existence d’une autre garantie locative appelée «garantie Visale». Cette garantie a été instituée dans le but de favoriser l’accès au logement des salariés. Il s’agit d’une caution accordée au locataire par «Action logement» (ex 1 % Logement) visant à prendre en charge, sous certaines conditions et certaines limites, le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale, en cas d’impayés. Ce dispositif dispense donc le locataire d’apporter toute autre caution à son bailleur.
Il peut également bénéficier de l’avance «Loca-pass» pour financer son dépôt de garantie. En cas d’impayés, «Action logement» rembourse le bailleur. Le locataire doit ensuite rembourser «Action logement» de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur, selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière. Ce dispositif, entièrement gratuit pour le bailleur et le locataire, ne s’applique qu’aux baux du parc privé. «Toutes les démarches se passent sur Internet, ce qui permet une entrée dans les lieux sous 48 heures», précise Sandrine Decayeux.
Enfin, les propriétaires doivent veiller à signer un «bon bail», c’est-à-dire un bail rédigé en bonne et due forme, complet et précis, adapté à la législation en cours et signé et paraphé par les parties. Etant précisé que le bail notarié présente un léger avantage sur le bail sous seing privé, en ce qu’il a force exécutoire au moment d’un défaut de paiement.

Que faire quand un impayé survient ?
Il ne faut pas tergiverser trop longtemps, comme le rappelle Jean-Marc Prévot. Dans un premier temps, et dans un délai relativement bref, il faut essayer de trouver une solution à l’amiable, certes pas toujours facile. Il ne faut pas hésiter à prendre contact au plus vite par téléphone, par mail ou par courrier, en demandant des explications au locataire et en tentant de trouver une solution : par exemple, un échelonnement de la dette. Le bailleur peut donc envoyer un courrier de rappel de paiement à son locataire et, faute de paiement sous quinze jours, lui envoyer un courrier de mise en demeure de payer dans un délai de dix jours, par exemple. L’idéal étant de procéder par courrier recommandé, avec avis de réception, afin d’avoir en sa possession une preuve écrite démontrant qu’on a tenté des démarches amiables avant d’agir en justice. Le bailleur doit également penser à s’adresser à son assureur s’il a une garantie pour les loyers impayés, ou à «Action Logement» s’il a souscrit la «garantie Visale», ou encore à la caution.
Dès le deuxième mois, si aucune solution ne se présente favorablement, il est conseillé de faire appel à un huissier pour établir un commandement de payer. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation, en payant ce qui est dû. Ce délai de deux mois va permettre au bailleur  de saisir et de prévenir différents organismes, notamment la Caisse d’allocations familiales (Caf), dans le cas où le propriétaire touche une partie du loyer par cet organisme, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), les organismes sociaux compétents, et la préfecture.
Le commandement de payer ne permet que le paiement des loyers. Bien souvent, le bailleur voudra mettre fin à son bail et récupérer son logement. Dans ce cas, il faudra faire jouer la clause résolutoire contenue dans la plupart des baux. Cette clause résilie automatiquement le bail pour défaut de paiement de loyer. Mais, attention, cette résiliation, bien qu’automatique, doit être constatée par un juge.
Si le locataire n’a procédé à aucun règlement au bout des deux mois après le commandement de payer, le bailleur devra l’assigner devant le tribunal compétent par l’intermédiaire d’un huissier ou d’un avocat. Les deux parties sont par la suite convoquées à une audience pour présenter leurs arguments. En présence d’une clause résolutoire, le juge n’a pas d’autre choix que de constater la résiliation du bail. Il peut la constater immédiatement et prononcer l’expulsion immédiate ou sous délais du locataire, ou temporiser la résiliation du bail et accorder des délais de paiement au locataire. En l’absence de clause résolutoire, il faudra s’en remettre à l’appréciation souveraine du juge.
Suite au jugement ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Attention de ne pas tomber dans la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars, qui empêche l’expulsion du locataire. La trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager un recours devant le tribunal visant à ouvrir une procédure d’expulsion. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.
Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter le logement. En cas de résistance du locataire, l’huissier peut recourir à la force publique. La préfecture a un délai de deux mois pour accorder ou non le concours de la force publique. Si le préfet refuse ce concours, notamment pour des raisons sociales, le bailleur est en droit de demander une indemnisation à l’Etat pour ce laps de temps de refus. Une fois le concours de la force publique accordé, l’expulsion du locataire peut avoir lieu.