A compter de 2018, l’IFI remplace l’ISF

Cette mesure est certainement la plus controversée de la loi de finances pour 2018. Ce nouvel impôt ne fait plus de différences en fonction des patrimoines, comme c’était le cas auparavant. Tous les redevables de l’IFI devront déclarer sur leur déclaration de revenus n°2042, si leur patrimoine net au 1er janvier de l’année dépasse le seuil de 1 300 000 €.
Ils devront détailler la composition et la valorisation de leur patrimoine sur les annexes à joindre à la déclaration de revenus. Il n’y aura pas de chèque à joindre. Le paiement de l’IFI sera effectué au 15 septembre, comme à l’habitude, en même temps que l’impôt sur le revenu.
La base taxable sera limitée aux biens et droits immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du contribuable, ainsi qu’aux titres de sociétés représentant des biens immobiliers.

Biens et droits immobiliers
Ce que l’on entend par biens immobiliers, ce sont les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, landes, pâtures…), les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation (habitation ou professionnel), les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.).
Les exploitants individuels et les sociétés de personnes sont exonérés sur les actifs immobiliers, ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable de nature agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans le cadre d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu.
Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont également exonérées, mais sous certaines conditions, notamment celles d’avoir une participation minimale de 25 % des droits de vote.

Biens grevés d’un usufruit
Les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’usage à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en toute propriété. C’était aussi le cas pour l’usufruit légal constitué dans le cas de décès après le 1er juillet 2002, les enfants nus-propriétaires étaient exonérés.
En revanche, ce qui va changer par rapport à l’ISF, c’est que l’impôt sur l’immobilier (IFI) va prendre en compte toutes les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2012. L’IFI s’appliquera au prorata des répartitions de valeur en usufruit et nue-propriétaire déterminée par l’article 669 du Code général des impôts. Dorénavant, le nu-propriétaire est imposable, ce qui n’était pas le cas avant avec l’ISF.
Ce nouveau mode de calcul pourra faire sortir des contribuables assujettis à l’ISF, qui étaient taxés en totalité sur leurs immeubles qu’ils détenaient dans le cadre d’un usufruit.

Titres de société
Si vous détenez moins de 10 % d’une société, vous ne serez pas imposés sur la part représentative de l’actif immobilier, et ce, même si cet actif immobilier n’est pas affecté à un usage professionnel. Par contre, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobiliers (OPCI) feront partie de l’assiette de taxation, y compris les sociétés foncières cotées. Les immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale à la date du 1er janvier de l’année (c’est-à-dire le prix que vous pourriez obtenir en le vendant au 1er janvier).
Lors de ses contrôles, l’administration fiscale privilégie la méthode dite des comparaisons. Elle retient à partir des ventes les plus récentes, celles de biens se rapprochant le plus du bien à évaluer, en tenant compte de son emplacement et de ses caractéristiques. A partir de plusieurs ventes de biens dits similaires, le contrôleur calcule un prix moyen au m2. Ce prix est multiplié par la surface du bien concerné. Il est difficile de disposer des mêmes informations que le fisc. Certes, une base de données Patrim existe sur le site impots.gouv.fr, mais il faut se faire connaître pour obtenir les informations. Une autre, celles des notaires que vous pouvez consulter : Bien pour l’Ile-de-France et Perval pour les autres régions.
La résidence principale de son propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur la valeur réelle. L’évaluation par le revenu peut être une méthode de recoupement en cas de location. Un taux de capitalisation est appliqué au montant du loyer.

Dettes déductibles limitées
Pour être déductibles, les dettes doivent être certaines au 1er janvier 2018, être à la charge personnelle du redevable, et être justifiées. Petit changement : l’impôt sur les revenus, la taxe d’habitation et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ne seront plus déductibles. En revanche, la taxe foncière concernant les immeubles restera déductible.
Par ailleurs, les dettes afférentes à l’acquisition et à l’entretien des biens immobiliers seront déductibles. Les dettes contractées auprès d’un membre familial faisant partie du foyer fiscal ne sont pas, elles, déductibles. De même, les emprunts contractés auprès d’un groupe familial ou d’une société, dont le groupe familial en a le contrôle, ne sont pas non plus déductibles de l’assiette de taxation.
Concernant les emprunts, deux limites de réduction vont être mises en place. La première concerne les prêts in fine, les emprunts que l’on rembourse le capital initial à la dernière échéance et les intérêts qui sont payés chaque année sur le montant initial du prêt, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de l’impôt. Dans le cadre de l’ISF, le montant du capital in fine était déductible entièrement, mais dans le cadre de l’IFI, l’administration va recalculer le passif déductible, comme si le crédit était amorti de façon linéaire. La deuxième limite intervient sur les contribuables ou le patrimoine immobilier supérieur à cinq millions d’euros. Si le montant de la dette excède 60 % de la valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
La réduction au titre des dons à certains organismes est reconduite pour l’IFI dans les mêmes conditions que l’ISF. Cette réduction permet d’imputer sur le montant de leur impôt IFI, 75 % de leurs versements dans la limite de 50 000 € par an. Les dons doivent être réalisés entre la date de dépôt de l’année précédente et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition. La réduction ISF-PME est supprimée.