Constructions sur sol d’autrui : pas si simple !
Construire un bâtiment sur un terrain appartenant à un tiers est un fait plus fréquent qu’on le pense. Cela nécessite que l’on s’y attarde.
Les constructions sur le sol d’autrui sont courantes, mais peuvent être lourdes de conséquences. Le cas le plus fréquemment rencontré est celui de la société qui construit un bâtiment sur un terrain appartement à l’un de ses associés. Dans cette hypothèse, il s’agira de déterminer qui est le propriétaire de ces constructions : le propriétaire du sol ou la société qui a réalisé l’ouvrage ? Les solutions sont loin d’être évidentes !
Il faut rappeler la règle essentielle en la matière suivante : les constructions appartiennent au propriétaire du terrain, comme le stipule l’article 555 du Code civil. Cette présomption s’efface devant la preuve contraire, soit par un titre de propriété ou encore de la prescription acquisitive. Dans cette hypothèse exceptionnelle, le droit de propriété sur les constructions est distinct du droit de propriété sur le sol. Cette règle suppose que le constructeur est un tiers et qu’il n’est uni au propriétaire du terrain par aucun lien contractuel. Ce qui conduit à se demander quelles sont les solutions applicables quand un lien de droit contractuel existe entre les intéressés, tel un contrat de bail.
Construire sur un sol pris à bail
Dans le cadre de constructions édifiées sur un terrain faisant l’objet d’un bail rural, le fermier à l’obligation de respecter une procédure préalable d’autorisation auprès du bailleur. Toutefois, il est permis au tribunal paritaire d’autoriser, contre la volonté du bailleur, tous les travaux dont le preneur pourra démontrer l’utilité même des constructions nouvelles. Le preneur, qui est le constructeur, est provisoirement le propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail. La propriété de celles-ci revenant au propriétaire au sol en fin de bail moyennant indemnisation du preneur. Le statut du fermage fixe suivant une technique complexe (arrêté préfectoral), l’indemnité due au fermier selon l’article L 411-69 et suivant du Code rural. Cette indemnité repose essentiellement sur le mécanisme de l’amortissement.
Dans le cadre d’une société, seul l’associé titulaire du bail peut prétendre au versement d’indemnité auprès du propriétaire. C’est pourquoi, il faut prendre des précautions particulières, notamment la société doit s’assurer que l’associé «fermier» a bien respecté les procédures d’autorisation quand bien même le preneur ne réalise pas personnellement les constructions. Le non-respect de la procédure dispenserait le bailleur de verser les indemnités, voire même le démontage de la construction. Ensuite, il convient de définir les modalités d’indemnisation de la société par l’associé qui pourrait percevoir des indemnisations en fin de bail. Et également, les modalités d’indemnisation de la société en cas de retrait de l’associé, en cours d’activité et qui se réinstalle individuellement, par exemple, sans pour autant que le bail soit résilié.
Avant toute construction sur sol d’autrui, une convention préalable est nécessaire pour prévoir le sort de cette construction en cas de rupture de la mise à disposition, si on veut éviter de se voir imposer leur destruction à ses frais. Il n’est donc pas anodin de se renseigner sur la propriété du sol avant d’envisager tous travaux, afin de pouvoir organiser le sort des constructions et leur indemnisation à l’issue du bail. Dans le cadre sociétaire, la société doit s’assurer que l’associé preneur a bien respecté les procédures d’autorisation auprès du propriétaire bailleur quand bien même le preneur ne réalise pas personnellement les investissements. Le non-respect de cette procédure dispensera le bailleur de verser les indemnités.
Construire sur un sol appartenant à un associé et mis à disposition de la société
Quand le foncier est mis en valeur en vertu d’une convention de mise à disposition des terres appartenant à un associé, l’article L 411-2 du Code rural exclut l’application du statut du fermage.
Si les constructions sont réalisées par la société sur un sol en propriété de l’associé et mis à disposition à la société, c’est le régime du Code civil qui s’applique dans son article 552 et retrouve toute sa force «la propriété du sol emporte la propriété des constructions». Effectivement, la société qui construit un bâtiment sur un terrain appartenant à l’un de ses associés est le cas le plus fréquent : dans cette situation, on se demande toujours qui est le propriétaire de ces constructions, le propriétaire du sol ou la personne qui a réalisé l’ouvrage. Une règle essentielle pose la présomption que les constructions appartiennent au propriétaire du terrain. En cas de preuve contraire (acte de propriété…), le droit de propriété sur les constructions est distinct du droit de propriété sur le sol. Cette règle suppose que le constructeur est un tiers et qu’il n’est uni au propriétaire du terrain par aucun lien contractuel. Si la construction sur le terrain d’autrui est faite en l’absence de tout lien contractuel, le propriétaire du sol acquiert la propriété des constructions.
La société a donc tout intérêt à établir au préalable une convention prévoyant le sort de ces constructions en cas de rupture de la mise à disposition (clause d’autorisation, modalité de calcul de l’indemnité et son règlement…) si elle veut éviter de se voir imposer leur destruction à ses frais, en cas de conflit avec l’associé.
Encore une possibilité, celle d’avoir recours au bail à construction avant l’édification. Le propriétaire loue son sol avec un loyer très modéré. Il confère au constructeur (la société) un droit réel sur le terrain et un droit de propriété sur les constructions édifiées pendant la durée du bail. À l’issue du bail, généralement de trente ans ou plus avec un minimum de dix-huit ans, la propriété du sol et des bâtiments se regroupe sur un ensemble et retourne au propriétaire du sol.
Acquérir le sol
Dans le cas d’un projet de construction neuve, la vente ou la donation du terrain au constructeur pour réaliser son ouvrage, paraît comme une solution simple et efficace. C’est souvent le cas de l’enfant, exploitant individuel, les parents peuvent vendre ou donner le sol. De cette manière, il construit sur un sol qui lui appartient. Le fils de l’exploitant se trouve propriétaire et peut vendre, construire, faire des améliorations en toute indépendance.
Renonciation à l’accession
Dans le cas de bâtiments déjà existants, la situation peut être différente. Lorsque les relations entre bailleurs et fermiers sont bonnes, cela ne pose pas «en principe» de problèmes particuliers. Cependant, quand les rapports entre les parties commencent à se détériorer. Il est nécessaire de trouver une solution pour mettre fin à cette situation délicate. Dans ce cas, le notaire peut rédiger un acte nommé appelé «renonciation à l’accession». Cet acte clarifie clairement les deux propriétaires : l’un des bâtiments, l’autre du sol qui se trouve sous les bâtiments. Pour cela, et afin de régulariser la situation «délicate», et d’arriver à réunir la propriété du sol et des bâtiments, il suffit de vendre la parcelle au propriétaire du ou des bâtiments.
Recours à un architecte
Conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet faisant l’objet de la demande de permis de construire. Il en ressort que le recours à l’architecte est, par principe, obligatoire pour toutes les autorisations d’urbanisme relatives aux constructions. Ces dispositions ont pour but de garantir la qualité architecturale des projets, y compris lorsqu’il s’agit d’aménager des terrains en vue de construire.
Par exception, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : une construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas cent cinquante mètres carrés ; une construction à usage agricole ou les constructions nécessaires au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 800 m2 et les serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2 000 m2.
