L’imposition des locations meublées, gîtes ruraux et chambres d’hôte
Les loueurs en meublé bénéficient d’une fiscalité attrayante, mais il faut respecter certaines règles.
Le principe de la location meublée est le suivant : les propriétaires doivent offrir les éléments de confort permettant au locataire d’user immédiatement du logement et d’y vivre correctement. La loi ne précise pas quels sont les meubles obligatoires, mais la jurisprudence à rappelé qu’un meublé sans lit, sans vaisselle, sans réfrigérateur, ne peut être qualifié de tel. Les loyers perçus pour ces biens meublés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils ne sont pas à déclarer sur l’imprimé 2044.
Imposition du meublé
Les revenus des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) « loueur non professionnel » (voir la définition en encadré). Il se situent fiscalement entre deux régimes d’impositions : le micro BIC et le réel.
Lorsque les recettes ne dépassent pas 32 600 € par an, le propriétaire (personne physique) du bien meublé peut déclarer son chiffre d'affaire dans sa déclaration de revenu, c’est ce que l’on appelle le micro-BIC. Il n’y a pas de formalités spécifiques. Un abattement de 50 % est appliqué sur les recettes brutes locatives afin de tenir compte des différentes charges et le montant ainsi calculé est imposé à l’impôt. Par exemple, si un loueur en meublé déclare 10 000 € de revenus, 5 000 € seront exonérés et 5 000 € seront imposables. Le micro BIC offre l’avantage d’une comptabilité très simple. Par contre, aucun autre frais ne peut être déduit au titre des charges ou de l’amortissement du logement.
Au-delà de cette somme de 32 600 €, c’est le régime réel d'imposition qui s’applique. Il permet de déduire des loyers l’intégralité des charges de location : intérêts d’emprunts, frais de comptabilité, assurance et gestion locative, taxes et amortissement du bien et des meubles. Attention, si l’imposition au réel génère un déficit, ce dernier n’est pas imputable sur le revenu global, mais uniquement reportable sur les BIC des dix années suivantes.
Règles particulières pour les gîtes ruraux
Les revenus des gîte ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôte sont soumis aux limites applicables aux activités de vente, soit 81 500 € par an. Un abattement de 71 % est appliqué sur les recettes brutes locatives afin de tenir compte des différentes charges et le montant ainsi calculé est imposé à l’impôt.
A ne pas déclarer
La location d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale n’a pas à être déclarée si le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. En 2011, le loyer annuel par mètre carré ne doit pas dépasser 177 € en Ile de France et 129 € dans les autres régions.
La location au titre des chambres d’hôtes est exonérée lorsque le montant perçu dans l’année n’excède pas 760 €. En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en totalité.
Qu’est ce qu’un loueur en meublé professionnel ?
Pour avoir le statut de loueur professionnel (difficilement accessible), il faut réunir trois conditions : être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, percevoir plus de 23 000 € de recettes par an et prouver que ces recettes représentent plus de 50 % du revenu global. Dans ce cas, l’intégralité des déficits dégagés de la location meublée pourra être imputée sur les autres revenus, à condition qu’ils ne résultent pas des amortissements.
Question-réponse
Je suis associé d’un Gaec et j’envisage d’exercer une activité à l’extérieur. Est-ce possible ?
Les associés d’un Gaec total doivent exercer leur activité professionnelle à titre exclusif et à temps complet. La loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 a inscrit cette stricte obligation au travail en commun dans l’article L 323-7 du code rural. Elle ajoute que la réalisation par les associés d’une activité extérieure au groupement nécessite une décision collective. Celle-ci doit être prise par assemblée générale à l’unanimité des associés. L’article D 323-31-1 du code rural distingue deux situations qui permettent d’autoriser une activité extérieure : - cette activité reste accessoire et l’associé n’y consacre pas plus de 536 heures par an ;
- cette activité est pratiquée au sein d’une autre structure par tous les associés du groupement en vue de la commercialisation et, le cas échéant, de la transformation des produits agricoles issus du groupement, dès lors que cette société est majoritairement détenue par des chefs d’exploitation agricole à titre principal et que l’équilibre des engagements des associés au sein du groupement sont maintenus. La décision devra comporter un descriptif des tâches réparties entre les associés du fait de la pluriactivité. Elle devra également indiquer les conséquences de cette pluriactivité en termes de rémunération et de participation aux résultats de l’associé concerné. Elle est soumise à l’accord du comité d’agrément, et l’autorisation n’est effective qu’après le passage en comité d’agrément des Gaec à la Ddt(m). Il faut encore motiver ce travail extérieur et préciser sa durée, et le communiquer au comité d’agrément du départemental dans le mois par lettre recommandée. L’absence de cette formalité et le non respect des règles évoquées peut engendrer le retrait de l’agrément. S.L.
