Marché immobilier 2016 : reprise des ventes dans la Somme

Bonne nouvelle pour les candidats à l’achat d’appartements anciens dans la Somme : les prix ont encore baissé de 2,5 % en 2016 contre 1,8 % en Picardie et 0,3 % en France (source : indices de prix à fin mai 2016, Notaires de France - BDD Perval). «Cela s’explique par un parc ancien peu attractif datant de l’après-guerre», commente Me François Desjardins, président de la Chambre des notaires de la Somme.
Peu attractif ? Comprenez des appartements sans isolation phonique avec des grandes baies vitrées, et avec des coûts de taxes foncière et d’habitation particulièrement élevés, notamment à Amiens où la plupart se situent. Pour les maisons anciennes, en revanche, la tendance est contraire, avec une hausse des prix de 1,7 % sur un an, supérieure donc à la hausse nationale (1 %), et bien plus par rapport à la Picardie qui enregistre, elle, une baisse de 1,4 %. «Il est vrai que la Somme est plus un département de maisons que d’appartements», précise Me François Desjardins.
Mais quels que soient les prix, les ventes ont repris, tous biens confondus. Sur une année, les ventes des appartements anciens ont augmenté de 12,3 %, celles des appartements neufs de 5 %, celles des maisons anciennes de 30 % et celles des terrains à bâtir de 11,9 %. Si la vente des appartements neufs est à la traîne, et passe même en négatif en données trimestrielles (- 22,3 %), il faut chercher l’explication du côté de leurs coûts élevés en raison des con­traintes énergétiques et autres.

Apparts anciens : prix médian au m2 de 2 000 €
Les prix médians ont chuté de 7,1 % sur un an pour une tendance régionale dans les Hauts-de-France estimée, elle, à - 2,5 % (2 140 €). La chute du prix médian est même de 8,3 % à Amiens, conséquence, selon le président de la Chambre des notaires, de la fusion des régions entraînant inexorablement le départ des cadres vers Lille. «Si l’on regarde l’évolution des prix sur dix ans, on est au prix de 2007 dans la Somme, sauf pour les maisons». Le prix médian est de 2 480 € pour un studio, 2 120 € pour un 2 pièces, 1 750 € pour un 3 pièces et 1 660 € pour un 4 pièces. Les 2 pièces sont ceux qui se sont vendus le plus (34,3 %), ainsi que les 3 pièces (28,8 %) et les studios (21,3 %). «Le marché 2016 est un marché de petit habitat. Une fois cela dit, on achète aussi plus cher, mais pour une surface plus importante. Cela est dû notamment à la baisse des taux d’intérêt», explique Me Desjardins. Mais aussi à une baisse des prix sur ces 3 pièces de 14,1 % en un an.
Par quartier à Amiens, une baisse des prix est aussi constatée à Henriville, avec un prix médian à 2 090 € (- 3,3 % en un an), dans le centre avec un prix médian à 2 040 € (- 11,8 %) et à Amiens Sud avec un prix médian à 1 770 € (- 0,8 %). En revanche, le prix médian dans le quartier Sainte-Anne - Saint-Acheul est à la hausse avec un prix médian à 2 170 € (+ 2,3 %). Un de ses attraits : un quartier résidentiel avec du stationnement.

Apparts neufs : prix médian au m2 de 3 350 €
Un prix médian encore à la hausse par rapport à 2015, puisqu’il est de + 3,6 %. Là encore, ce sont les 2 pièces qui se sont vendus le mieux (53,9 % des ventes), suivis de loin par les 3 pièces (25,8 % des ventes), et encore plus loin derrière les studios (15,6 % des ventes). Le prix médian des studios est à
3 740 €, celui des 2 pièces à 3 390 €, et celui des 3 pièces à 2 910 €.

Maisons anciennes : prix médian de 122 000 €
Le prix médian dans la Somme est de 80 000 € pour un 1 à 3 pièces, de 112 000 € pour un 4 pièces, de 134 500 € pour un 5 pièces et de 162 700 € pour un 6 pièces. Comme toujours, en revanche, les prix enregistrent des écarts conséquents suivant le secteur géographique. Ils oscillent de 150 000 € à Amiens à 176 000 € à la périphérie amiénoise. Sur la côte picarde, il est à 121 500 € avec une pointe à 140 000 € au Crotoy, à 120 000 € dans le secteur de Albert-Rosières-Montdidier, à 117 000 € dans le Grand Abbeville, à 116 000 € dans celui du Ponthieu-Doullennais, à 104 000 € dans celui du secteur Sud-Ouest et à 90 000 € dans celui de Péronne-Nesle-Roye. Conclusion : c’est toujours autour d’Amiens que les prix sont les plus chers, allant de 172 300 € à Camon, à 162 000 € à Rivery ou encore à 157 000 € à Boves. Les prix médians les plus bas étant à Royes (80 000 €), Ault (79 500 €) et à Nesle (70 000 €).
A Amiens, le prix médian le plus cher est à Henriville (230 000 €), suivi d’Amiens Sud (200 000 €), de Sainte-Anne - Saint-Acheul (157 000 €), du Faubourg de Hem et Saint-Roch (127 000 €), du Faubourg de Beauvais (124 500 €), de Saint-Pierre - Saint-Maurice (124 000 €) et d’Amiens Ouest (122 500 €). La moyenne pour Amiens est, elle, de 150 000 €.

Terrains à bâtir : prix médian de 38 000 €
Ces terrains se situent essentiellement en périphérie d’Amiens. Leur prix médian est à la baisse sur un an de 2,6 %, passant de 40 000 € à 38 000 €. Le prix médian est de 31 900 € pour un terrain inférieur à 600 m2. Il passe à 35 500 € pour un terrain compris entre 600 et 899 m2, puis à 38 800 pour un terrain compris entre 900 et 1 499 m2, et enfin à 40 000 € pour un terrain compris entre 1 500 et 2 499 m2. Les terrains qui se sont le plus vendus sont ceux compris entre 600 et 899 m2 (41,4 %), suivis, mais de loin, par ceux compris entre 900 et 1 499 m2 (25,1%). «Les terrains à bâtir restent une valeur sûre. La reprise des ventes s’est faite essentiellement hors de la métropole amiénoise et se concentre essentiellement sur de grands terrains. Ce regain d’intérêt est dû au prêt à taux zéro et à des taux d’intérêt très bas», indique Me Desjardins.
Là encore, les prix diffèrent fortement d’un secteur à l’autre. En périphérie amiénoise, les prix médians sont de 79 500 €, ceux du secteur Albert-Rosières-Montdidier de 42 000 €, ceux du secteur Sud-Ouest de 33 100 €, ceux du Ponthieu-Doullennais de 30 500 € et ceux de Péronne-Nesle-Roye de 26 900 €. Et, comme l’an dernier, les acheteurs de terrains à bâtir sont les plus jeunes, ainsi que les professions intermédiaires. Si les terrains à bâtir ont le vent en poupe, la tendance des avant-contrats réalisés actuellement porte cependant sur les appartements anciens. Un nouveau rebond ?