Marché immobilier dans la Somme : les tendances

Depuis la fin de la crise immobilière en 2010, les volumes annuels de transactions de logements anciens ont fluctué en France : ils baissent de 13 % entre 2011 et 2014, ils augmentent de 39 % entre 2014 et 2017 et, en 2018, ils se stabilisent à 0,2 %. La région des Hauts-de-France suit la tendance nationale, la diminution du nombre de transactions entre 2011 et 2014 étant cependant plus forte avec - 22 %. Pour la Somme, les phases haussière et baissière sont davantage prononcées : - 24 % entre 2011 et 2014, + 45 % entre 2014 et 2017 et, en 2018, l’activité décroît légèrement de 1,7 %.
Les candidats à l’achat d’appartements anciens dans la Somme devront payer légèrement plus : les prix ont progressé de 0,1 % en 2018, contre une baisse de 1,1 % en région et de + 2,9 % en France. Cela s’explique par un parc ancien peu attractif, commente M^e Amaury Delannoy, président de la Chambre des notaires de la Somme. Bien souvent, ces appartements sont sans véritable isolation phonique avec des grandes baies vitrées, et des coûts de taxes foncières et d’habitation particulièrement élevés, notamment à Abbeville et Amiens, où la plupart se situent. Pour les maisons anciennes, en revanche, la tendance est à la baisse des prix, soit de 0,8 % sur un an, contrairement à la hausse nationale de 2,7 %, et bien plus par rapport à la région qui enregistre, elle, une stagnation.
Quels que soient les prix, les ventes ont tendance à la stagnation cette année, tous biens confondus. Sur une année, les ventes des appartements anciens ont augmenté de 0,1 %, celles des appartements neufs ont baissé de 0,8 %, comme celles des maisons anciennes. En revanche, les terrains à bâtir ont progressé de 6,10 % en raison d’un éloignement à la campagne, pour bâtir moins cher. M^e Amaury Delannoy l’a rappelé : «Il y a toute cette classe moyenne qui a peur de l’avenir et sent qu’elle aura du mal à accéder à la propriété», ce qui pourrait expliquer la stagnation dans la Somme.

Apparts anciens : 1 940 € au m²
Les prix médians ont chuté de 0,1 % sur un an pour une tendance régionale estimée, elle, à une stagnation (2 140 €).
Le prix médian est de 2 030 € à Amiens, à savoir pour certains quartiers : à Henriville, le prix est de 2 360 € (+ 10,50 %), à Saint-Pierre, il est de 2 110 € (+ 9 %), à Amiens sud, il est de 1 720 € (+ 5,6 %), à Saint-Roch, il est de 1 620 € (+ 17,8 %), à Saint-Anne, il est de 1 940 € (- 8,10 %), dans le centre, il est de 2 200 € (- 1,3 %), et au Faubourg de Beauvais, il est de 2 290 €. Les T2 se vendent le mieux, pour un tiers des ventes, les T3 représentent 27 % et les studio 20 %. Le reste, ce sont les T4 et T5. On achète aussi plus cher, mais pour une surface plus importante. Cela est dû notamment à la baisse des taux d’intérêt.

Apparts neufs : 3 580 € au m²
Le prix médian est stable par rapport à 2018, puisqu’il est de - 0,8 %. Un prix en légère baisse à Amiens et dans la Somme, alors que la tendance nationale est à la hausse avec des prix médians de 3 700 €/m². Là encore, ce sont les T2 qui se vendent le mieux (47 % des ventes), suivis de loin par les T3 (25 % des ventes), et encore plus loin derrière les studios (15 % des ventes). Le prix médian des studios est à 3 740 €, celui des T2 à 3 390 €, et celui des T3 à 2 910 €.

Maisons anciennes : prix médian de 125 000 €
Le prix médian dans la Somme est de 125 000 € contre 160 000 € en province. Dans le Grand Est, le prix médian est de 150 000 €, en Normandie de 146 000 €, dans les Hauts-de-France de 145 000 €. Si on regarde nos voisins, l’Oise est à 180 000 €, la Seine-Maritime à 153 000 €, le Nord à 150 000 €, le Pas-de-Calais à 136 500 € et l’Aisne à 109 000 €. Comme on peut le constater, les prix enregistrent des écarts conséquents suivant le secteur géographique. Ils oscillent de 150 000 € à Amiens à 182 000 € à la périphérie amiénoise. Sur la côte picarde, le prix médian est à 134 000 €, avec une pointe à 170 000 € au Crotoy, à 122 000 € dans le secteur d’Albert-Rosières-Montdidier, 113 800 € dans le Grand Abbeville, à 117 000 € dans celui du Ponthieu-Doullennais, à 110 000 € dans celui du secteur sud-ouest et à 90 000 € dans celui de Péronne-Nesle-Roye. Conclusion : c’est toujours autour d’Amiens que les prix sont les plus chers, hormis la côte Picarde.
A Amiens, le prix médian le plus cher est à Henriville (243 200 €), suivi d’Amiens Sud (234 500 €), de Sainte-Anne - Saint-Acheul (160 000 €), du Faubourg de Hem et Saint-Roch (130 000 €), du Faubourg de Beauvais (128 000 €), de Saint-Pierre - Saint-Maurice (126 000 €) et d’Amiens Ouest (127 000 €). La moyenne, pour Amiens, est de 150 000 €.
Il ne faut pas oublier que la campagne attire ceux dont le pouvoir d’achat est faible (apport complémentaire souvent difficile). Cela étant, le 8 mars dernier, le Haut conseil de stabilité financière a émis un avis qui préconise de relever les exigences de fonds propres des établissements financiers, ce qui implique que les banques demanderont un apport plus important aux futurs acquéreurs pour l’obtention d’un prêt bancaire, qui devrait se situer au minimum à 10 %. Cela signifie que les pouvoirs publics s’inquiètent de l’endettement des ménages qui prend une part de plus en plus importante.

Terrains à bâtir : prix médian de 43 500 €
Ces terrains se situent essentiellement en périphérie d’Amiens, mais les futurs acquéreurs s’en éloignent pour acheter à la campagne. Leur prix médian est à la hausse sur un an de 6,1 %, passant ainsi à 43 500 €. Le prix médian en province est de 57 000 €.
Les terrains qui se sont le plus vendus sont ceux de moins de 600 m² (41 % des ventes), ceux compris entre 600 et 900 m² (23 %), suivis, mais de loin, par ceux compris entre 900 et 1 500 m² (24 %).
Les terrains à bâtir restent une valeur sûre. La reprise des ventes s’est faite essentiellement hors de la métropole amiénoise et se concentre essentiellement sur de grands terrains et à la campagne. Là encore, on remarque que les achats se concentrent sur des terrains de moins de 600 m², ce qui a bien changé en deux ans de temps. Les jeunes acheteurs veulent de moins en moins de contraintes pour l’entretien de leur terrain et la politique «agricole» a tendance à réduire la grandeur des terrains afin d’éviter le gaspillage de la terre.
Là encore, les prix diffèrent fortement d’un secteur à l’autre. En périphérie amiénoise, les prix médians sont de 64 800 €, ceux du secteur Albert-Rosières-Montdidier de 43 000 €, ceux du secteur sud-ouest de 35 000 €, ceux du Ponthieu-Doullennais de 31 000 € et ceux de Péronne-Nesle-Roye de 27 000 €. Et, comme l’an dernier, les acheteurs de terrains à bâtir sont les plus jeunes (moins de quarante ans), ainsi que les professions intermédiaires (27 %). Les gens s’éloignent à la campagne, en raison de terrains moins chers qu’à la ville.
M^e Amaury Delannoy rappelle que l’immobilier est fragilisé par la dose de fiscalité qui ne cesse de s’alourdir, tout en rappelant que «le logement, c’est le temple de la famille». On estime qu’un acheteur subit en France un matraquage fiscal de 27 % du prix d’achat contre 14 % en Allemagne et 20 % en Grande Bretagne. De même, la France a les droits d’enregistrement les plus élevés d’Europe.
Sans pour autant s’inquiéter de la construction de logements neufs, notamment ceux de la rue Saint-Fuscien, on se demande comment on va arriver à caser tous ces logements, d’autant qu’ils subissent une décote dès l’achat et que l’on vide un parc ancien qui, certes, n’est pas forcément aux normes en termes de qualité. La demande va-t-elle absorber l’offre alors qu’au niveau national le neuf est au ralenti, même avec les avantages fiscaux proposés ?