Nouveau DPE : ce qui change au 1er juillet 2021 !

La refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) s’appliquera dès le 1^er juillet 2021, il devient plus fiable, plus lisible, juridiquement opposable et tient compte des enjeux climatiques. Il est obligatoire de fournir un DPE lors d’une vente ou d’une mise en location. Les baux ruraux et ceux de location saisonnière en sont dispensés. Ce diagnostic est annexé au contrat de vente ou de bail et à compter du 1^er juillet, on y ajoutera une estimation de la facture énergétique théorique annuelle du logement. 

Ce diagnostic classe les logements à travers des étiquettes d’énergie graduées de A (économe) à G (énergivore) et vise à informer l’acheteur ou le locataire sur la qualité énergétique de son bien. Face aux enjeux de la rénovation énergétique des logements, le gouvernement estime que cette refonte du DPE est nécessaire. Mais les conséquences de ce changement paraissent plus exigeantes. Explications. 

Base de calcul du DPE

Le principal changement vient du mode de calcul. Jusqu’à présent, le diagnostiqueur avait, en fonction des caractéristiques du logement audité, deux méthodes à sa disposition pour effectuer un DPE. La première, sur factures, s’imposait aux habitations construites avant 1948 ainsi qu’aux appartements dotés d’un chauffage collectif sans comptage individuel. La note s’obtenait en divisant la surface du bien par la consommation énergétique réelle des occupants. Le problème venait souvent du manque d’éléments, notamment les factures n’étaient pas forcément fournies, ce qui avait pour conséquence d’afficher un DPE vierge.

Pour les autres logements, c’était la méthode conventionnelle basée sur les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…) qui était utilisée.

À compter du 1^er juillet 2021, c’est la méthode conventionnelle «renforcée», dite ECL-DPE 2021 qui subsistera. Elle intégrera de nouveaux critères : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes, confort d’été du logement, la répartition, les déperditions thermiques dans le logement…), la prise en compte des énergies renouvelables et la localisation géographique (altitude…). De ce fait, celle sur factures disparaît.

Nouvelle étiquette

Autre modification, l’introduction du double seuil qui implique que le DPE n’est plus calculé sur la seule consommation d’énergie primaire (A pour les biens les plus performants à G pour les plus énergivores) mais aussi en fonction des émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat GES). 

Dès le 1^er juillet 2021, les DPE n’afficheront plus qu’une seule étiquette, synthèse des deux étiquettes précédentes. Conséquence, les logements chauffés au fioul et au gaz devraient voir leur étiquette énergie se détériorer alors que ceux chauffés à l’électricité et au bois (des énergies plus propres) pourraient la voir s’améliorer.

En clair, c’est la plus mauvaise performance qui définira la classe du logement. Ce nouveau DPE devrait s’accompagner de conseils, alors que dans l’ancien, c’était quasiment inexistant. De même, une estimation du coût des travaux essentiels à envisager serait proposé avec leur estimation. 

Le ministère du Logement se veut rassurant : environ 40 % de biens pourraient changer de classe énergétique suite à la réforme du DPE mais, sauf exception, cette évolution devrait être limitée à une classe (de E à F ou de E à D, par exemple).

Aujourd’hui, la majorité du parc immobilier est classé D et les bâtiments sont responsables d‘environ 44 % de la consommation totale d’énergie et d’un peu moins du quart des émissions de gaz à effet de serre. D’ailleurs, il est prévu, selon les accords internationaux, qu’en l’an 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B.  

Affichage du nouveau DPE 

Plus fiable et plus vertueux, le DPE devient plus lisible. Sur sa première page figureront désormais trois informations : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes figurant sur l’ancienne version du DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Ces informations devront obligatoirement apparaître sur les annonces immobilières dès le 1^er janvier 2022.

Le DPE devient opposable

Juridiquement, l’opposabilité permet à l’acquéreur ou au locataire, lorsqu’il est confronté à un diagnostic erroné de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. En pratique, la fourniture de DPE mensongers avait déjà donné lieu à des litiges et la jurisprudence avait, jusqu’à présent peu indemnisé le demandeur, bien souvent en raison des acquisitions à des prix plus faibles, compte tenu de la mauvaise performance énergétique. Grâce à l’opposabilité, le montant de l’indemnisation pourrait s’accroître et atteindre le coût des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué sur le DPE inexact. Ce nouveau DPE impose une plus grande responsabilité de la part du vendeur ou du bailleur en cas de vente ou de location, jusqu’alors informative. Cette nouvelle n’est pas à prendre à la légère. Elle va générer des conflits donnant lieu au versement de dommages et intérêts ou des annulations de vente, de locations dans les prochaines années.   

Quel impact

Selon les notaires, un logement classé F ou G subit une moins-value de 2 % à 18 % par rapport à un logement D. Avec la réforme, le nouveau DPE devrait encore accentuer ce malus et, par conséquent, peser sur la vente ou la location du bien. Toutefois, les DPE réalisés avant le 1^er juillet (le DPE est valable dix ans) pourront être utilisés pour conclure des ventes ou des locations jusqu’au 31 décembre 2024. Mais rien n’empêche de faire un nouveau DPE afin de garantir la fiabilité des données. 

Synthèse

La réforme du DPE anticipe un durcissement de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques. Déjà, depuis le 1^er janvier 2021, le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même si vous avez fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.

Avec la loi Climat et Résilience en cours d’examen au parlement, il est d’ores et déjà prévu qu’il ne sera plus possible, à l’horizon 2025, de louer des logements classés G, à compter de 2028, de louer des logements classés F et, en 2034, des logements classés G. 

Ces mesures risquent de provoquer un désinvestissement locatif des bailleurs lié aux contraintes de la rénovation énergétique au cours des prochaines années.