SCI ou GFA : une comptabilité est indispensable

Choisie par de nombreuses familles ou de tierces personnes, la société civile immobilière et le groupement foncier agricole permettent d’organiser la détention des biens, leur gestion, de les partager et d’optimiser au mieux leur transmission entre les associés. Elles sont souvent préférables à l’indivision en raison de leur forme juridique mieux encadrée. Ces deux types de sociétés civiles : SCI et GFA ont une grande liberté de fonctionnement. La loi oblige certaines sociétés civiles immobilières à tenir une comptabilité dite «commerciale». Il s’agit des SCI assujetties à la TVA, à l’impôt sur les sociétés, ou encore de SCI dont les parts sont inscrites au bilan d’entreprise commerciale. 

Il n’y a pas l’obligation de tenir une comptabilité à proprement parler sauf si les statuts le prévoit. Mais sa tenue permet d’éviter la confusion des patrimoines entre celui de la société et celui d’un associé, bien souvent quand l’associé majoritaire détient la quasi-totalité des parts. 

Tenir une comptabilité

Le Code civil dans ses articles 1855 et 1856 prévoit seulement à la base la reddition annuelle des comptes pour une société civile, c’est-à-dire la nécessité de présenter aux associés, les bénéfices réalisés ou les pertes. Le Code civil laisse toute liberté aux gérants pour l’organisation de la tenue des comptes de la société - mais il y en va des intérêts de chacun. Le devoir d’information est à la charge du gérant. Seule la tenue d’une comptabilité lui permet de se conformer à son obligation, et de mettre la société à l’abri d’une accusation de fictivité de l’administration fiscale. L’existence d’une comptabilité de la société présente l’avantage de pouvoir se défendre à l’occasion d’un contrôle fiscal ou d’une demande de renseignements de l’Administration. Cela permet aussi, pour le gérant, de présenter les comptes de la société aux porteurs de parts, d’expliquer de façon claire le compte de résultat de la société et d’informer les associés de leurs droits respectifs. 

La tenue d’une comptabilité de trésorerie, réaliser en fonction du compte bancaire de la société, a le mérite d’être simple et suffisant. 

Un minimum à respecter

Pour pouvoir réaliser le compte de résultat, il est nécessaire de tenir un relevé des recettes qui comprend les loyers encaissés, les revenus financiers et les autres recettes éventuelles et un relevé des charges qui comptabilise les frais de gérance, les primes d’assurances, les travaux de réparation et d’entretien, les autres charges de gestion, les intérêts financiers et éventuellement les amortissements. Chaque écriture doit s’appuyer sur une pièce justificative datée. À défaut, la comptabilité n’a pas de valeur probante vis-à-vis de l’administration fiscale. La différence entre les comptes de produits et de charges donne le résultat de la société : bénéfice ou déficit.

Le résultat est souvent attribué au prorata du capital détenu par les associés, résultat qui sera déclaré par chaque associé au titre de l’impôt sur le revenu. Une fois déterminé, le résultat est présenté en assemblée générale. Ne pas oublier que c’est la totalité des bénéfices qui sont à déclarer au fisc et non pas ceux qui sont simplement versés par la société ou prélevés par les associés, dont une partie pourrait être mis en réserve. 

En termes d’amortissement de l’immeuble : lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les amortissements sont obligatoirement comptabilisés chaque année en fonction de la durée d’utilisation du bien. Le montant de l’amortissement est bien entendu déductible. En cas de vente du bien, la plus-value immobilière dégagée est taxée. 

Lorsque la SCI est à l’impôt sur les revenus des personnes physiques, l’amortissement de l’immeuble n’est pas déductible des revenus fonciers. En cas de vente, c’est le régime des plus-values des particuliers.

Connaître la situation des comptes courants des associés  

Dans le cadre des SCI et des GFA, il est courant qu’un associé prenne en charge les dépenses engagées pour des biens détenus par la société. Ces dépenses supportées par l’associé, qui les avance en compte courant associé à la SCI ou au GFA peuvent, représenter des sommes importantes, notamment quand il s’agit d’un remboursement d’un crédit immobilier. Si les associés ont remboursé le crédit sollicité par la SCI au moyen de leurs deniers personnels, par exemple, cette somme alimente automatiquement le compte courant associé concerné. L’addition de ces sommes représentent une dette de la société a ses associés. En cas de transmission des parts de la société, il ne faut pas oublier d’en tenir compte. Il arrive souvent, qu’au moment d’une succession qui comprend une SCI, les héritiers oublient souvent de préciser le montant du compte courant qui leur est préjudiciable fiscalement. La valorisation des comptes permet également aux associés de remplir leur éventuelle déclaration IFI. La comptabilité rend opposable à l’administration fiscale le montant des sommes dues par la société aux associés, à savoir les comptes courants.

SCI fictive

L’absence de tenue de comptabilité est l’un des éléments retenus par la jurisprudence pour déclarer la SCI ou le GFA fictif, c’est-à-dire qu’elle encourt la nullité. L’administration pourra mettre en œuvre l’abus de droit. C’est pourquoi, l’absence de la tenue d’une comptabilité peut entraîner l’annulation d’une assemblée générale en cas de préjudice et constituer une faute qui pourrait engendrer la révocation du gérant avec la nomination d’un mandataire par le juge chargé d’établir les comptes et les droits de chaque associé.

En résumé

L’objectif de mettre en place une comptabilité ne réside pas uniquement dans un intérêt fiscal. La comptabilité est un outil de gestion, elle permet vis-à-vis des associés, d’être un appui pour le gérant qui a l’obligation de rendre compte de sa gestion et de répondre à un besoin d’information interne (suivi des loyers impayés, refacturation de la taxe foncière...)

L’établissement d’un bilan est nécessaire en cas de transmission, de cession, de donation, d’échange des parts, ou bien même de liquidation après cession d’immeuble. Le bilan permet de faciliter et de justifier la valorisation des parts sociales. De plus, les apports et/ou les retraits des associés sont traduits dans les comptes. Le suivi comptable de ces flux est indispensable (par exemple, les apports en compte courant pour rembourser l’emprunt) dès lors qu’une opération juridique a lieu, il convient donc de l’anticiper.

Même si la principale difficulté résidera dans l’établissement d’un point de démarrage au façonnage de la comptabilité, notamment celui de reconstituer les mouvements bancaires, il n’a rien d’insurmontable. Contacter votre comptable, il vous aiguillera sur la tenue d’une comptabilité des comptes de SCI ou de GFA et vous apportera des conseils pertinents pour d’éventuelles optimisations fiscales ou juridiques.

Modalité de la déclaration 2072